不動産担保ローンの借り換えで事業資金繰りを改善できる！メリット・デメリットの比較と借り換え先の選び方

事業資金調達で悩んでいるなら、不動産担保ローンを借り換えることで資金繰りが改善する場合があります。

借り換えができれば金利負担が減り、毎月の返済額を抑えることも可能です。

不動産担保ローン借り換えのメリット・デメリットや、借換先の選び方もご紹介しますので、事業資金繰りに悩んでいるならぜひ参考にしてください。

	AGビジネスサポート	セゾンファンデックス	丸の内AMS
融資まで	最短3日	最短3営業日	最短3日
融資額	100万円 　〜5億円	500万円 　〜5億円	500万円 　〜5億円
対応エリア	全国	全国	一都三県
金利	年2.49% 　～8.99%	年2.9% 　～4.7%	年3.8%〜
返済期間	・元金一括返済 ・元利均等返済 　1ヶ月〜3年	・元利均等返済 　5年〜25年	・元金一括返済 ・元利均等返済 　1ヶ月～35年 ・元金均等返済 　1ヶ月〜35年
借りやすさ	★★★★★	★★★★★	★★★★☆
申込方法	AGビジネスサポート 詳細はこちら	セゾンファンデックス 詳細はこちら	丸の内AMS 詳細はこちら

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不動産担保ローンへの借り換えを検討すべきケース

現在なんらかの事業資金融資を利用していて、かつ下記に該当する場合は、不動産担保ローンへの借り換えを検討したほうが良いでしょう。

事業者ローンの借り換えは、面倒な手続きが発生します。しかし、面倒だからといって現在の借入をそのままにしていると、金利負担が続き経営に支障をきたす場合もあります。

上記6つに該当する場合は、面倒でも不動産担保ローンへの借り換えを検討しましょう。

現在の借入の返済期限が迫っているので別の不動産担保ローンに借り換えたい

現在の借入の返済期限が迫っているなら、不動産担保ローンに借り換えることで返済期間を延長できます。

例えば、500万円の事業資金融資を利用していて返済期限が2025年3月の場合、借り換えをしない場合は2025年3月に全額返済しなけければいけません。

資金ショートしていて返済できない場合は、最悪のケースでは「倒産」も考えられるでしょう。

一方、2025年3月の返済期限までに、5年返済の不動産担保ローンへ借り換えができれば、2030年3月まで返済期限を延ばすことができます。

借り換えローンの金利条件によっては、毎月の返済額が減少する可能性もあります。

複数社からの借入を一本化したい

複数のビジネスローンや不動産担保ローンを利用している場合、1社の不動産担保ローンに一本化することで、資金繰りを改善させる方法もあります。

例えば、金利8％の事業者ローンで100万円ずつ合計3社から借りている場合でシミュレーションしてみましょう。

100万円を3社から借りている場合、毎月の返済額は36,396円です。

この場合で、1社の不動産担保ローン(金利3%)に借り換えができれば、返済額は28,968円になり、毎月の支払いは7,428円安くなります。

借り換えにより一本化ができれば、毎月の返済額を抑えられるだけではなく、「完済期間を短縮できる」というメリットもあります。

ただし、現在利用中のビジネスローンによっては、借換時に手数料が必要になる場合もあるため、結果的に負担を軽減できるかどうかは利用規約などを確認しておきましょう。

銀行融資や信用保証付き融資を不動産担保ローンに借り換えたい

銀行融資や信用保証付き融資を利用している場合も、不動産担保ローンに借り換えることで、借入額や金利手数料のメリットが受けられる場合があります。

銀行融資や信用保証付き融資は、銀行や保証協会の審査があるため、信用度によっては追加融資が受けられない場合があります。

その点、不動産担保ローンへの借り換えができるなら、担保価値によっては高額融資も可能で、かつ金利を下げられるかもしれません。

また、信用保証付き融資を利用するときには保証料を支払いますが、不動産担保ローンへの借り換えで保証料が戻ってくる場合もあります。

参考：東京信用保証協会「信用保証料」

ただし、銀行融資や信用保証保証付き融資の場合も、借り換えで発生する「一括返済による手数料」に注意しなければいけません。

支払う手数料と、不動産担保ローンへの借り換えによる金利負担減を考えて、メリットがあるかシミュレーションしてから借り換えましょう。

無担保ビジネスローンからの借入を低金利な不動産担保ローンに借り換えたい

無担保ビジネスローンからの借入を、低金利な不動産担保ローンに借り換えることができれば、返済額と金利支払いを抑えられるでしょう。

無担保ビジネスローンのなかには、「借入金利15％」「返済期間1年以内」など、事業者にとって厳しい条件が設定されている場合があります。

不動産担保ローンのなかには、金利が1％～7％程度で、かつ返済期限も最長35年まで設定されているものがあります。

毎月の返済額が少なくなり、長期返済が可能になれば、資金繰りも改善できるでしょう。

高金利な不動産担保ローンを低金利な不動産担保ローンに借り換えたい

高金利な不動産担保ローンを低金利な不動産担保ローンに借り換えることができれば、当然ながら返済額と利息負担を少なくすることができます。

不動産担保ローンの金利は、取り扱い事業者によって異なります。金利が低い不動産担保ローンでは、実質年率1％未満のものもありますが、ノンバンク系の不動産担保ローンでは実質年率18％のローンがあるなど、金利はさまざまです。

ただし、高金利の不動産担保ローンは「担保価値を甘く見る」傾向があります。

一方で、低金利の不動産担保ローンは「担保価値を厳しく見る」、つまり担保評価が下がる可能性があります。

借り換えができたとしても、担保評価が下がり「全額借り換えができない」というケースも考えられるため、慎重に検討しましょう。

不動産以外を担保にしている借入を、不動産担保ローンに借り換えたい

不動産以外を担保にしているローンを利用している場合は、不動産担保ローンに借り換えることで、さらに事業資金を柔軟に活用できるかもしれません。

例えば、商品在庫や原材料、または売掛債権などを担保にして融資を受けている場合は、担保に設定している商品や債権を自由に売り買いすることはできなくなります。

一方で不動産担保ローンへの借り換えができれば、現在担保にしている商品や債権を売り買いしたり、他社でファクタリングを利用したりしてさらなる資金調達も可能になるでしょう。

不動産担保ローンを借り換えるメリット

不動産担保ローンを借り換える主なメリットは、下記4つです。

いずれも、金利が下がったり返済期間が延びたりすることで、資金繰りが改善できる点が大きなメリットです。

低金利な不動産担保ローンに借り換えることで支払い総額を抑えられる

低金利な不動産担保ローンへの借り換えができれば、金利手数料が下がるため支払い総額を抑えることができます。

下記は、500万円を不動産担保ローンで借りると仮定して、金利18％と金利2.49％のローンで、支払い総額がどれくらい違うのか比較した表です。

金利18.0％の不動産担保ローンを、低金利な年2.49％のローンに借り換えできれば、利息が約230万円も抑えられ、大きな資金繰り改善効果があることがわかります。

返済期限を延ばすことができる

借り換えにより返済期限を延ばすことができれば、結果として毎月の返済額が少なくなり、余剰資金を事業運営に回せるようになります。

下記は、金利2.75％の不動産担保ローンを10年で返済した場合と、25年で返済した場合の比較表です。

返済期限が15年延びれば、毎月約24,000円、1年では約30万円も返済額が減ることがわかります。余った資金で、さらなる資金繰りの改善も期待できるでしょう。

銀行融資を断られても、ノンバンクの不動産担保ローンなら追加で借入できる可能性もある

銀行融資を断られても、審査が柔軟なノンバンクの不動産担保ローンなら追加で借入できる可能性があります。

例えば、アサックスの不動産担保ローンは、赤字決算や融資返済の軽減(リスケ)をしているなど、業績に不安のある会社でも利用できるローンです。

もちろんノンバンクでも信用調査などの審査は行われるため、絶対に借りれるわけではありません。

ただ、ノンバンクなら銀行などに比べれば、多角的かつ柔軟な審査をしてくれるでしょう。

参考：アサックス「「事業者向け」不動産担保ローン」

不動産担保ローンを借り換えるデメリット・注意点

不動産担保ローンは、保有する不動産に必ず抵当権が設定されるため、「不動産を失うリスク」を考えておく必要があります。

ただ、一般的なビジネスローンで返済不能になった場合も、不動産を持っているなら、売却して売却益を返済に回す必要があるでしょう。

不動産担保ローンを利用してもしなくても、結果的に不動産を失うリスクがあるなら、「不動産担保ローンを利用して低金利で事業資金を工面し、事業を軌道に乗せたほう良い」という考え方もあります。

不動産を担保にした場合抵当権が設定され、返済できないと所有権を失う

不動産担保ローンでは、保有する不動産に抵当権が設定されるため、返済できないと所有権を失うことになります。

不動産担保ローンを利用する場合、まず自宅などの不動産を担保にします。これを「抵当権の設定」と呼びます。

そして万が一ローン返済ができなくなった場合、担保設定された不動産は金融機関によって強制的に競売(※)にかけられ、売却されたあとの売却益は融資金の回収に充てられるのです。

強制的に担保を処分されることを「抵当権の実行」または「担保権の行使」といい、抵当権が行使されると当然ながら不動産所有権は失われます。このリスクを回避するには、毎月決められた返済日までに、遅れずに返済するしかありません。

※不動産担保ローンにおける競売とは……返済不能時に担保となる不動産を売却し、債権回収を図る法的手続きのこと。

不動産の調査費用や事務手数料など諸費用がかかる

不動産担保ローンを利用にあたっては、不動産の調査費用や事務手数料などの「諸費用がかかる」という点もデメリットのひとつです。

例えば、住信SBIネット銀行の不動産担保ローンでは、借入時に保証委託手数料として借入金額の1.32％、融資事務手数料として借入金額の0.88％を支払わなければいけません。

上記以外にも、不動産担保の登記費用や収入印紙代など、諸経費も発生します。

ただ、AGビジネスサポートの不動産担保ローンなど、一部の不動産担保ローンでは、保証料や事務手数料が一切かからないローンもあります。

不動産担保ローンを選ぶときは、金利だけではなく「手数料を含めた総費用」を比較するようにしましょう。

不動産担保ローンを借り換える流れ

不動産担保ローンを借り換える流れは、まず現在の借入先に借り換えの連絡をするところから始まります。

不動産担保ローンの借り換えでは、借り換えローンの条件ばかり気にしがちですが、借り換え元ローンの解約条件も重要です。

ローンによっては、中途で解約する場合の手数料がかかることも多く、金利手数料の差が少ないと、お得にならないケースもあります。

現在の借入先に借り換えの連絡をする

不動産担保ローンで借り換えを行うには、まず現在の借入先に借り換えの連絡を入れましょう。

不動産担保ローンを解約し、一括返済する場合、一般的には中途解約金が必要です。

例えば、アサックスの不動産担保ローンの場合は、中途解約金として弁済元金の0～3％がかかります。

仮に1,000万円の残債が残っている場合は、最高で1,000万円×3％＝30万円の手数料が発生する点は覚えておきましょう。

参考：アサックス「よくあるご質問」

また、現在利用中の不動産担保ローンを延滞している場合は、ただちに返済を迫られる可能性がありますので注意しましょう。

借り換え先を選び、不動産担保ローンを借り換えたい旨を相談する

次に、複数の金融機関を比較検討して借り換え先を選び、不動産担保ローンを借り換えたい旨を相談しましょう。

借り換え先で迷ったら、金利比較→返済期間の比較→諸費用の比較の順番で、利用する金融機関を決めるのがおすすめです。

また、審査難易度も重要なポイントです。資金調達まで余裕があり、借り換え時期も急いでいないなら、低金利で借りられる銀行の不動産担保ローンから優先して検討しましょう。

一方で、「今週中に資金調達が必要」など、資金調達期限が迫っていて、かつ審査難易度が低いローンを探しているならノンバンク系の不動産担保ローンがおすすめです。

借り換え先の不動産担保ローンの審査を待つ

借り換え先の不動産担保ローンを申し込んだら、審査結果が出るまで待ちましょう。

不動産担保ローンでの審査では、おもに下記のような信用調査が行われます。

審査に通過したら、新規借入の契約を済ませる

審査に通過したら、新規借入の契約を済ませる手続きへと進みます。

ちなみに、不動産担保ローンの契約には決算書や納税書類などの書類が必要となるため、事前に必要書類などを確認しておきましょう。

上記以外にも必要な書類があり、また申し込みから契約までのタイミングごとで必要な書類が分かれるなど、ローン事業者によっても異なります。

旧借入先への完済と、新借入先からの融資が実行される

ここまでの手続きが完了したら、旧借入先へ返済が行われ、次に新借入先からの融資が実行されます。

一般的に、旧借入先への返済金の振り込みは、新借入先の金融機関が行ってくれるケースがほとんどです。

解約手続きは必要ですが、一括返済のために旧借入先の金融機関に出向く必要はありません。

ちなみに、旧借入先への返済について、セゾンファンデックスの公式サイトには下記の記載があります。完済日によって完済額は変わるため、一度決めた完済予定日は厳守するようにしましょう。

完済日が決定しましたらご契約者様から、以下のフリーダイヤルまでご連絡をお願いいたします。
なお、完済日の最低でも２週間前までにご連絡をお願いいたします。
完済金額を計算して、後日ご契約者様にお電話にて連絡をいたします。

セゾンファンデックス「【事業者向け不動産担保ローン】完済したいのですが、手続き方法を教えてください。」

不動産担保ローンを借り換えるならノンバンクで低金利の会社がおすすめ

ノンバンクの不動産担保ローンは銀行融資などと比較すれば金利は高めと言えますが、複数社からの借入をおまとめ・借り換えすれば総合的に低金利になることもあります。

申込時に借り換えである旨を伝え、今の金利より下がるかどうかを確認しましょう。

AGビジネスサポート

商品名	不動産担保ビジネスローン
対応エリア	全国
融資額	100万円～5億円
融資利率	固定金利：年2.49%〜8.99%※1 変動金利：年2.49%〜8.99%※2
実質年率	年15.0%以下
融資までの期間	最短3日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	土地・建物※3
抵当順位	不問
保証人	原則不要※4
公式申込ページ	こちら

AGビジネスサポートは、カードローンでもお馴染みのアイフルグループの会社で、大手ならではの柔軟な審査と安心感が人気の会社です。

AGビジネスサポートならスピーディーな借り換えが可能

AGビジネスサポート「不動産担保ローンの借り換えとは？メリット・デメリットや借り換えの流れについても解説」

不動産担保ローンへの借り換えにも対応しており、年2.49%〜8.99%の金利で融資を受けられます。

ノンバンクから年利10%以上などで借入をしていた方は、AGビジネスサポートの不動産担保ローンに借り換えるだけで利息を大きく抑えることができるでしょう。

セゾンファンデックス

商品名	事業者向け不動産担保ローン
対応エリア	全国
融資額	500万円〜5億円
融資利率	固定金利：年4.5%～9.9% 変動金利：年2.9%～4.7%※1
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短1週間
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	運転資金 設備投資 開業資金 納税資金 ローンの組換え　など
担保	法人、代表者またはその親族が所有する不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※2
公式申込ページ	詳細はこちら

セゾンファンデックスは大手クレディセゾンのグループ会社で、安心して利用できる不動産担保ローンです。

公式サイトで紹介されている借り換え事例を見ても、さまざまな事業者がセゾンファンデックスへの借り換えで金利が下がり、毎月の支払額も抑えることができたと紹介されています。

すでに抵当権が設定されている不動産でも、先順を借り換えることで資金繰りを改善できる可能性があるため、まずは相談してみましょう。

第２位順位以下の抵当権を設定して融資した実績、先順位借り換え含め追加融資した実績など多数ございます。
現在の借入残高と担保物件の評価額をもとに総合的に審査させていただきます。

セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」

＞＞貸付条件はこちら

アサックス

商品名	事業者向け不動産担保ローン
対応エリア	東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県
融資額	300万円～10億円
融資利率	年1.95%〜6.90%
実質年率	年15.0%以下
融資までの期間	最短3日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要
公式申込ページ	こちら

アサックスは都内の電車広告などでよく見かける、大手の不動産担保ローン専門会社です。

金利は年1.95%〜6.9%と比較的低金利で、他社借入からの借り換え先としてもおすすめです。

銀行融資を断られた方やリスケ中で追加融資を受けられない方でも、ノンバンクのアサックスで借り換えることで資金繰りを改善できる可能性は十分あります。

JFC

商品名	事業者向け不動産担保ローン
対応エリア	全国 (沖縄県は除く)
融資額	300万円～5億円
融資利率	年5.86％～15.0％
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短3日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※1
公式申込ページ	こちら

JFCは長年不動産担保ローンを専門にしてきたノンバンクの会社で、銀行にはないノンバンクならではの柔軟な審査をしてくれます。

赤字の会社や銀行融資を断られている会社でも、事業内容に無理がなければ借入可能で、もちろん借り換えにも対応しています。

ＪＦＣでは、いつでも借り換えのご相談に対応させていただきます。
お気軽にご相談ください。

JFC「よくある質問 」

トラストホールディングス

商品名	不動産担保ローン
対応エリア	全国
融資額	100万円〜10億円
融資利率	年3.45%〜7.45%
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短即日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※1
公式申込ページ	こちら

トラストホールディングスは最長30年間借入ができる不動産担保ローンで、他社借入からの借り換えで利用する人も多くいます。

借り換えの場合は難しいかもしれませんが、最短で即日で借り入れることも可能で、スピーディーに資金調達できることも大きなメリットです。

全国の物件に対応しているので、地方の物件を担保にしたい方でも申込可能です。

マテリアライズ

商品名	不動産担保ローン
対応エリア	全国
融資額	100万円〜3億円
融資利率	年4.8%〜9.8%
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短翌営業日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※1
公式申込ページ	こちら

マテリアライズは100万円〜3億円と幅広い範囲での融資をしており、少額の他社借入でも借り換えることは可能です。

上限年率は年9.8%と少々高めなので、これより高い利率の無担保ビジネスローンなどを借り入れていた方におすすめの借り換え先です。

つばさコーポレーション

商品名	不動産ビジネスローン
対応エリア	全国
融資額	要相談
融資利率	年4.0%〜15.0%
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	数日〜1週間程度
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※1
公式申込ページ	こちら

つばさコーポレーションはノンバンクならではの柔軟な審査が特徴で、赤字決算の会社や税金を滞納している会社でも事業内容によってはしっかり融資をしてくれます。

借り換えにも対応しているので、借り換えて金利を抑えたい方におすすめです。

Q.他の金融会社から融資を受けているのですが、借り換えは可能ですか？

A .可能です。

つばさコーポレーション「よくあるご質問」

日宝

商品名	不動産活用ローン
対応エリア	全国
融資額	50万円〜5億円
融資利率	年4.0%〜9.9%
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短即日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※1
公式申込ページ	こちら

公式サイトにも、他社からの借入を日宝の不動産担保ローンへ借り換えた結果、月々の返済額を減らすことができた事例が多く載っています。

全国の不動産が対象で、最短数日で借り入れることができる点がおすすめです。

総合マネージメントサービス

商品名	不動産担保ローン
対応エリア	全国
融資額	30万円〜5億円
融資利率	年3.4%〜9.8%
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短3日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要※1
公式申込ページ	こちら

総合マネージメントサービスの不動産担保ローンは、最低30万円からの少額融資も行っており、最短3日で融資を受けられます。

当社では、資金用途が原則的に自由なタイプのローンもご用意させて頂いております。安心の金利で借り換えが可能です。 お客様より質問の多い事例を掲載しております。御融資の際にお役立て下さい。

総合マネージメントサービス「Q&A」

MRF

商品名	長期間元金据置プラン
対応エリア	大阪府、兵庫県、岡山県 広島県、山口県、福岡県 大分件、佐賀県、熊本県 長崎県、宮崎県、愛媛県 鹿児島県、香川県
融資額	100万円〜3億円
融資利率	年4.0%〜9.9%
実質年率	年15.0%以内
融資までの期間	最短3日
融資対象	法人 個人事業主
貸付方法	証書貸付
用途	事業資金
担保	不動産
抵当順位	不問
保証人	原則不要
公式申込ページ	こちら

MRFは西日本の不動産を中心に融資を行っており、最短24時間以内に仮審査の対応をしてくれます。

不動産担保ローンの利用が初めてでもスタッフが丁寧にサポートしてくれるので安心です。

個人が不動産担保ローンの借り換えをする場合

個人が不動産担保ローンを利用し、借り換えをしたほうが良いケースや、ローンの選び方なども見ていきましょう。

個人が不動産担保ローンで借り換えたほうが良いケースとしては、「相続で不動産を手に入れた場合」などがあるでしょう。

また、同じ不動産を担保に入れる場合でも、住宅ローンより資金使途が比較的柔軟な不動産担保ローンを利用したほうが、なにかと便利です。

個人が不動産担保ローンに借り換えるケース

個人が不動産担保ローンに借り換えたほうが良いケースには、次のようなものがあります。

不動産担保ローンの借り換え先の選び方

個人が不動産担保ローンで借り換えるときは、数ある金融機関やノンバンクのなかから、金利や審査に必要な時間などを考慮し、自分に合ったローンを選びましょう。

借り換え先には大手銀行や信用金庫・ノンバンクなどがあり、下記に金利や審査回答までの時間をまとめています。

【不動産担保ローン借り換え先の比較表】

借り換え先	利用可能額	金利 (実質年率)	申込〜審査回答 までの時間
大手銀行	100万円 　～1億円	2.925％　 　～10.050％	要確認 ※平均で数日～2週間程度
地銀	100万円 　～1億円	2.05％ 　～9.80％	最短で2～3日以内
ネット銀行	100万円 　～1億円	1.34％ 　～10.10％	最短で翌日
信金	300万円 　～3億円	2.95％ 　～4.25％	要確認 ※平均で数日～2週間程度
ノンバンク	100万円 　～5億円	2.49％ 　～14.80％	最短で翌日

個人でも審査が通りやすい不動産担保ローンを選ぶならノンバンクがおすすめ

個人が不動産担保ローンを借り換える場合、法人よりも返済能力が厳しく見られる傾向があります。

そのため、個人が利用するなら審査が通りやすいノンバンクの不動産担保ローンがおすすめです。

特に個人事業主は収入が不安定と見なされることも多く、フリーランスなども融資審査に通りづらい傾向があります。

その点、赤字や債務超過に陥っている事業者へも融資を行うノンバンクなら、収入が不安定な個人でも借り換えができるかもしれません。

不動産担保ローンの借り換え｜まとめ

資金繰りを改善させたいなら、現在利用しているビジネスローンなどを、低金利の不動産担保ローンに借り換えましょう。

不動産担保ローンの借り換えに成功すれば、毎月の返済額を抑えることができ、余剰資金を事業資金として活用できます。

ただし、借り換えには手数料や不動産登記費用など、さまざまな諸経費がかかります。

金利だけではなく手数料も計算し、もっともお得になる借入先やローンを選ぶことが大切です。