絶対に借りられる不動産担保ローンはあるの？二番抵当でも借りられる商品も紹介！

担保価値の高い不動産があれば、有利な条件で融資が受けられる不動産担保ローン。

不動産担保ローンには低金利で高額融資が受けられるなど、さまざまなメリットがあります。ただ、審査について不安を感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、自宅や土地などの担保があれば「絶対に借りられる不動産担保ローンは存在するのか？」など詳しく解説していきます。

不動産担保ローンの審査が不安な方に向けて、二番抵当でも申し込める商品もご紹介しますので、融資を検討している方は参考にしてください。

	AGビジネスサポート 「不動産担保ローン」	セゾンファンデックス 「不動産担保ローン」	ファンドワン 「不動産担保融資」
融資時間	最短3日	最短3営業日	数日
融資限度	5億円	5億円	1億円
金利	年2.49%～8.99%	年4.5%～9.9%	年2.5%〜15.0%
期間	元金一括返済：最長2年 元利均等返済：最長30年	最長300ヶ月	一括返済：最長12ヶ月 元金均等：最長420ヶ月 元利均等：最長420ヶ月
回数	元金一括返済：24回以内 元利均等返済：360回以内	300回以内	一括返済：12回以内 元金均等：420回以内 元利均等：420回以内
申込方法	AGビジネスサポート 公式サイト	セゾンファンデックス 公式サイト	ファンドワン 公式サイト

絶対に借りられる不動産担保ローンはあるの？

結論から言うと、絶対に借りられる不動産担保ローンは存在しません。

なぜなら、不動産担保ローンの審査では、「個人の信用情報」や「返済能力」など担保価値以外の要素が重視されるからです。ただ、ノンバンクなど、比較的柔軟な審査をしてくれる金融機関もあります。

「絶対に借りられる」と言い切れる商品はない

「絶対に借りられる」と言い切れる商品がない理由は次の3つです。

担保価値により審査結果が左右される

不動産担保ローンでは、担保として差し出す家や土地の価値により融資額が決まります。極端な例でいうと、不動産の価値が０円なら担保価値も０円になるため融資は受けられません。

金融機関は、ローンの契約者が返済できなくなった場合、預かった担保を売って売却益を返済に充当します。融資の際には不動産の担保価値が調査され、調査の結果「価値がない」と判断されると残念ながら審査に落ちてしまうのです。

また、不動産の評価額の算出基準も金融機関によって違うため、厳しい基準を設けている金融機関だと審査に落ちる確率も高くなります。

土地の価格には「路線価格」や「公示価格」「実勢価格」などがありますが、路線価格は実勢価格より低いのが一般的です。そのため、路線価格で査定する金融機関では審査通過できず、実勢価格で査定するノンバンクでは審査通過できたといったケースもあり得ます。

参考サイト：国税庁「土地等の評価額の基準となる路線価」、国土交通省公式サイト「地価公示」

個人の信用情報や返済能力が重視される

不動産担保ローンの審査では、個人の信用情報や返済能力が重視されるため、担保価値が高くても審査に落ちるケースがあります。

例えば他社ローンやクレジットカードの支払を滞納していたり、自己破産や個人再生など債務整理をした履歴があったりすると、担保があっても審査通過は難しいでしょう。

「担保価値が高い不動産があるなら返済能力が低くても借りられるのでは」と考えるのは間違いです。ローン契約者が返済できなくなった場合、金融機関は預かった担保を売ればいいのですが、不動産の売却には手間と時間がかかります。最悪のケースでは、担保を売ろうとしても買い手がつかず、金融機関が損をしてしまうケースもあり得ます。

そのため、不動産担保ローンの審査では、担保価値だけではなく個人の信用調査が厳格に行われるのです。

申込者の信用力が低い場合は、連帯保証人を設定するよう求められるケースもあります。

金融機関ごとに審査基準が異なる

不動産担保ローンの審査基準も金融機関ごとに違うため、「A銀行では審査に落ちたがB銀行の審査には通過できた」といったことも起こり得ます。

金融機関では不動産担保ローン融資をする際、下記のような基準を設けて審査をします。審査基準は金融機関ごとで異なるため「絶対に借りられる」とは言い切れないのです。

不動産担保ローンの審査基準例

	金融機関A	ノンバンクB
不動産の査定基準	路線価格で査定	実勢価格で査定
契約者の完済年齢	75歳まで	85歳まで
保証人	必須	任意
抵当権の基準	一番抵当のみ融資可	二番抵当でも融資可

ノンバンクならブラックでも借りられる可能性がある

不動産の担保価値が低かったり本人の返済能力に問題があったりすると、銀行の不動産担保ローンの利用は難しいかもしれません。しかし、ノンバンクなら借りられる可能性があります。

ノンバンクから借りられる可能性が高い理由は次の４つです。

上記の理由のなかでも「二番抵当でも借りられる」点は、ノンバンクならではの特徴といえます。一般的な銀行は二番抵当以下の担保は敬遠する傾向がありますが、ノンバンクなら柔軟な対応も可能です。

また、銀行は不動産の法定耐用年数を見るため、返済期間が短く毎月の返済額も大きくなりがちです。一方、ノンバンクは返済期間を長めに設定してくれるため、毎月の返済額も少なくて済みます。返済額が少ないローンだと貸し倒れリスクも小さいため、結果として融資の可能性も高くなるのです。

ノンバンクは築年数が古い物件や、借地権や底地権が設定されている物件でも積極的に審査をしてくれる場合があります。確実に融資を受けたいなら、銀行よりノンバンクに相談してみるといいでしょう。

>>不動産担保ローンを比較する

金利が高めの商品も比較的柔軟な審査が可能

金利が高めの商品なら、比較的柔軟な審査をしてくれる可能性が高いです。

一般的に、金利が低いローンは審査が厳しく、金利が高いローンは審査通過率が高い傾向があります。例えば、金利1％のローンと金利5％のローンで、貸し倒れが発生したときの金融機関の損害額を比較してみましょう。

	10人にそれぞれ100万円を貸したときの金利手数料	10人のうち1割の人が返済不能になったときの金融機関の損害額	金融機関の利益
【A社】 金利1％のローン	年間の金利手数料収入は10万円	10万円×10％＝1万円	10万円ー1万円＝利益9万円
【B社】 金利5％のローン	年間の金利手数料収入は50万円	50万円×10％＝5万円	50万円ー5万円＝利益45万円

上記の図を見ると、金利が高いローンは貸し倒れが発生しても一定の利益を確保できていることがわかります。金利が低いローンは貸し倒れリスクを厳しく見ますが、金利が高いローンは一定の貸し倒れリスクを想定し、柔軟な審査をするケースもあるのです。

不動産担保ローンで確実に融資を受けたいなら、金利が高めの商品を選ぶようにしましょう。

二番抵当でも借りられる不動産担保ローンもある

不動産に複数の担保が設定されている場合は一番抵当権が強く、ローンの契約者が返済不能になったときは一番抵当権を持つ金融機関から順番に弁済金が割り当てられます。そのため、すでに一番抵当権が設定されている不動産を担保として差し出すと、融資を断られるかもしれません。

ただし、金融機関によっては二番以降の抵当権でも積極的に融資をしてくれる場合があります。よくある事例としては次のようなケースです。

少し融資の種類が違いますが、日本政策金融公庫の融資でも二番抵当の物件でも担保設定は可能となっています。

Q9：不動産を担保として提供したいのですが、すでに住宅ローンの抵当に入っています。担保の順位は一番でないといけませんか？
A9：担保の順位は必ずしも一番である必要はありません。お申込いただく際には、不動産登記簿謄本または登記事項証明書（全部事項）等を借入申込書に添付してください。

日本政策金融公庫公式サイト

不動産担保ローンの抵当権と順位

ここで、不動産担保ローンにおける「抵当権」と「順位」について、改めて整理しておきましょう。

抵当権とは、融資をする金融機関が担保に設定する「債権を回収する権利」のことです。わかりやすい例だと、住宅ローンの抵当権があります。

例えば銀行で5,000万円の住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、銀行は自宅の不動産に一番抵当権を設定します。そして、万一ローンの契約者が返済できなくなったら抵当権を行使し物件を売却。売却益でローンの残債を相殺するのです。仮に残債が3,000万円で売却益が3,000万円だったら、ローン契約者の債務は0円となります。

次に抵当権の順位についてです。抵当権は一番抵当権、二番抵当権、三番抵当権と順番に設定されます。数社から融資を受けている場合は、下記のような抵当権が設定される場合があります。

抵当権は質屋でいう「質草」のようなものです。順位は「弁済を受けられる優先順位」と考えるとわかりやすいでしょう。

ローンの種類	融資額	抵当権を設定する金融機関	抵当権の順位
住宅ローン	5,000万円	A銀行	一番抵当
不動産担保ローン	1,000万円	B銀行	二番抵当
事業者ローン（有担保型）	500万円	C銀行	三番抵当

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二番抵当だと銀行融資を受けにくい理由

一般的に二番抵当になる銀行融資は審査が厳しい傾向がありますが、その点についても見ていきましょう。

先ほどの例でローン契約者が3社とも返済できなくなった場合、担保は競売にかけられ一番抵当権を持つ金融機関から順番に弁済していくことになります。

一番抵当権を設定しているA銀行の残債が多いと、売却益のほとんどはA銀行の返済に充当されるため、B銀行やC銀行への返済はできなくなる可能性が高くなります。

すでに一番抵当権が設定されている担保だと貸し倒れリスクが高くなるため、一部の金融機関は「二番抵当になるなら融資をしない」というケースもあるのです。

ただし、不動産の価値や返済能力が評価される場合は、二番抵当でも融資が受けられる場合があります。特にノンバンクは不動産評価額と返済能力の両方で判断してくれるため、銀行と比較して審査通過率は高いでしょう。

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不動産担保ローンの審査通過率を高める方法

不動産担保ローンの審査は物件の評価額に左右される部分も大きいですが、下記の3点に注意すれば審査通過率を高めることは可能です。

借入希望額は低めに設定する

不動産担保ローンの審査に通過したいなら、できるだけ借入希望額を低めに設定するようにしましょう。

なぜなら、不動産担保ローンの審査では「物件評価額ー残債＝融資可能額」という考え方をするからです。例えば物件の評価額が1,000万円で、住宅ローンの残債が800万円だと基本的な融資可能額は200万円です。

この状況で融資可能な200万円を大きく超える「500万円」の融資を申し出ても、審査通過は難しいでしょう。金融機関の不動産査定額は公開してもらえませんが、路線価などをリサーチし、残債額と照らし合わせながら融資可能な低めの額で申し込むようにしましょう。

>>不動産担保ローンを比較する

ローンの残債はできるだけ減らしておく

他社ローンで借入れがあるなら、できるだけ減らしておきましょう。

不動産担保ローンの融資では、担保物件とは別で契約者の信用情報も審査されます。他社借入れが多いと「返済能力が低い」と判断され、審査に落ちる場合があるのです。

特に個人事業主などは、他社返済が厳しくなったときに返済を先延ばしする「リスケジュール」をするケースがあります。リスケジュールをしていると「現時点でも返済が厳しいのでは？」と判断されるため、返済を先延ばしにする安易な行動は慎みましょう。

リスケジュール（略称：リスケ）は、借入金の返済が困難になったとき、「一定期間だけ約定返済額を減額する」など返済条件変更のことをいいます。新規融資を受けられない場合、資金繰りを改善させるための選択肢の1つです。

中小機構公式サイト

事業計画を疎かにしない

事業計画書の提出を求められた場合は、必要事項をよく確認し中期的な計画を綿密に練りましょう。

審査が厳しい金融機関では、事業計画書の内容次第で審査に落ちるケースもあります。指定のフォーマットがない場合は、日本政策金融公庫が提供している事業計画書を参考にしましょう。

事業の課題やリスク、中期的な売上や利益目標を記載するフォーマットになっており、不動産担保ローンでの使用も可能です。

比較的審査に通りやすい不動産担保ローン

「絶対に借りられる」とは言い切れませんが、一部の銀行やノンバンクなど比較的審査に通りやすい不動産担保ローンはあります。

今回は、二番抵当でも融資が受けられる可能性の高い金融機関やノンバンクをご紹介します。

1位：不動産担保ローン「AGビジネスサポート」

金利（実質年率）	2.49～8.99％
期間・回数	元金一括返済：最長2年（24回以内） 元利均等返済：最長30年（360回以内）
利用限度額	5億円
融資スピード	最短3日
担保	土地・建物
設定保証人	原則不要
申し込み条件	法人および個人事業主

AGビジネスサポートの不動産担保ローンは、地域問わず、全国の事業主が利用可能です。

個人事業主や、赤字決算になりそうな場合でも柔軟に相談に応じてもらえます。

住宅ローン返済中や、担保に入れたい不動産が親族名義でお悩みの方も検討可能なので、他社での借り入れが難しかった方も検討してみてください。

手数料や保証料、事務手数料等も不要なので、スムーズな返済計画を立てられます。

支払回数は最長360回なので、月々の支払いを抑えて資金調達したい事業主のニーズにぴったり寄り添います。

借主と不動産の所有者の名義が異なるからといって諦めることなく、まずは一度相談してみることをおすすめします。

2位：不動産担保ローン「セゾンファンデックス」

金利（実質年率）	4.5％～9.9％
期間・回数	60ヶ月（60回）〜300ヶ月（300回）
利用限度額	5億円
融資スピード	最短3営業日で審査
担保	不動産
設定保証人	原則不要
申し込み条件	法人・個人事業主※

セゾンファンデックスの不動産担保ローンは、クレディセゾングループのローンです。

資金使途はさまざまなので、これから法人化する個人事業主や赤字決算の法人も利用できます。

そのため、資金繰りを改善するローンとして多くの法人や個人事業主から選ばれる不動産担保ローンの1つです。

融資の使途はさまざまで、運転資金、設備投資、開業資金、納税資金、ローンの借り換えなど事業にかかわるさまざまな費用の資金に使えます。

銀行とは違う審査基準なので、赤字決算、創業してから間もないケースでも利用できるため、決算内容だけでなく事業計画や返済計画、資金計画などもしっかり準備しましょう。

3位：不動産担保融資「ファンドワン」

金利（実質年率）	2.5％～15.0％
期間・回数	一括返済：1ヶ月（1回）〜12ヶ月（12回） 元金均等：2ヶ月（2回）〜420ヶ月（420回） 元利均等：2ヶ月（2回）〜420ヶ月（420回）
利用限度額	1億円
融資スピード	数日
担保	土地・建物に根抵当権
設定保証人	不要
申し込み条件	個人事業主・法人

ファンドワンの「不動産担保融資」は最低金利が他社と比べて低く設定されていて、最高1億円まで融資を受けることができます。

商品の種類も豊富で、担保が不要な事業者ローンから不動産担保融資や売掛債権担保融資まで揃っています。

返済期間が明示されておらず、比較的審査のハードルが低い部分も特徴です。

4位：不動産担保融資「アクト・ウィル」

金利（実質年率）	8.00％～15.00％
期間・回数	12ヶ月以内（１～60回）※
利用限度額	5000万円（その他相談可）
融資スピード	数日
担保	土地・建物
設定保証人	不要
申し込み条件	個人事業主・法人の代表者

アクト・ウィルの「不動産担保融資」は転売用不動産の購入資金、競売物件代金納付資金等を融資してもらえます。

最大で5000万円の融資が可能で、最短即日で審査結果に対応してもらえる場合もあります。

審査も最短で60分と短いため、スピーディーに資金調達できるでしょう。

5位：不動産担保ローン「MRF」

金利（実質年率）	4.0％～15.0％
期間・回数	3年以内（1～36回）※
利用限度額	3億円
融資スピード	1〜2週間程度
担保	土地・建物に根抵当権
設定保証人	原則不要
申し込み条件	個人事業主・法人の代表者

福岡県に本社がある株式会社エム・アール・エフは、不動産担保ローンの商品も提供しています。

西日本エリアを中心とした営業なので、関西や九州地域に人気です。

プランはさまざまありますが、その中でも「長期間元金据置プラン」がビジネスにおすすめ。

最高15年、元金返済を据え置けて、毎月の返済は利息になるため、返済負担を最低限に抑えられます。

ただし元金返済計画はしっかりと立てておかなければなりません。

また、最高3億円までの融資が可能なので、高額資金を必要とする人も利用できます。

そして、営業担当者が訪問して相談してくれるため、自分で足を運ぶ必要もありません。

不動産担保ローンの審査が不安な人向けQ&A

審査に不安を抱えている方に向けて「よくあるQ&A」もまとめていますので参考にしてください。

特に不動産担保ローンの審査に落ちた場合の対策については事前に覚えておいたほうがいいでしょう。

不動産担保ローンはいくらまで借りられる？

不動産担保ローンでいくらまで借りられるかは次の5つの要素で決まります。

1. 不動産の評価額（路線価格や実勢価格で査定）
2. 不動産に付随するローンの残債額
3. 抵当権の状況
4. 担保掛目（※たんぽかけめ　不動産の処分想定価格のこと）
5. 契約者の返済能力

例えば、不動産評価額が4,000万円で住宅ローンの残債が1,000万円残っているケースで考えてみます。まず、担保掛目が計算されますが、一般的な金融機関で設定される担保掛目は査定額の60～80％です。4,000万円の不動産で担保掛目が60％だった場合、融資可能な額は4,000万円×60％＝2,400万円となります。

次にローンの残債がある場合は、融資可能な額からローンの残債額を差し引きます。今回の例なら2,400万円ー残債1,000万円＝融資可能額は1,400万円です。

ここまでの計算で「1,400万円まで借りられる」ということになるわけですが、そう簡単にはいきません。担保の不動産に別の金融機関が一番抵当を設定されている場合、さらに融資可能額が少なくなります。なぜなら、仮に不動産担保ローンが返済できなくなった場合、一番先に弁済を受けられるのは一番抵当を設定している金融機関だからです。

最後に、ローン契約者の返済能力や返済比率も関係してきます。返済比率とは年収に対する年間の借金返済額が占める割合のことです。無理なく返済できる理想的な返済比率は30～35％です。例えば年収が800万円なら、理想的な年間返済額は280万円となります。

したがって、上記の例であれば価値の高い不動産を持っていても借りられる金額は「約280万円」ということになります。

不動産の価値が高くても無理がある融資は行われませんので、その点は覚えておきましょう。

不動産担保ローンは何歳まで借りられる？

いくつか代表的な不動産担保ローンの年齢条件をリサーチしてみました。

下記を見ると、完済時の年齢はおおよそ80歳から85歳までに設定されていることがわかります。

不動産担保ローンの融資可能年齢

金融機関	年齢条件
三井住友銀行フリーローン（有担保型）	借入時……18歳～70歳 完済時……80歳
りそな銀行フリーローン（有担保型）	借入時……20歳～70歳 完済時……80歳
アサックス	完済時の年齢制限なし （健康であることが条件）
セゾンファンデックス不動産売却前提ローン	借入時……20歳～80歳 完済時……85歳

ただ「上限年齢まで必ず借りられるわけではない」という点は覚えておきましょう。「不動産の価値が低い」「返済能力に乏しい」など、ローン契約者のリスクが高くなると契約可能な年齢も低くなります。

>>不動産担保ローンを比較する

不動産担保ローンの審査期間はどのくらい？

不動産担保ローンの審査機関は、利用する金融機関やノンバンクによって変わります。

ノンバンクであれば最短3日程度、銀行であれば2～3週間程度はみておきましょう。不動産担保ローンの審査では、土地や建物の調査などが必要になります。

抵当権の内容などはWebでも取得できますが、審査が厳しい金融機関では現地調査などが入ることもあります。早めに借りたいときは余裕をもって申し込むようにしましょう。

不動産担保ローンのデメリットは？

不動産担保ローンを利用した場合のデメリットとしては次の4点が挙げられます。

1. 不動産を失うリスクがある
2. 金利手数料以外の手数料が必要
3. 保証人が必要な場合がある
4. 審査に時間がかかる

不動産担保ローンで借りたお金を返済できない場合、担保に設定した不動産は差し押さえられ最終的には競売にかけられることになります。自宅を担保に入れている場合は、競売で買い手がつくと明け渡さなければいけません。

また、不動産担保ローンはカードローンなどとは違い、事務手数料や抵当設定のための登記費用が必要になります。事務手数料が無料のノンバンクなどもありますが、一般的な事務手数料は借入額の1～3％程度、登記費用は借入額の0.4％程度です。

借入額が大きくなると手数料も増えるため、必要以上の借入れは控えたほうがいいかもしれません。

不動産担保ローンの審査に落ちた場合の対処方法は？

不動産担保ローンの審査に落ちたら、次の対策を検討しましょう。

なお、審査に落ちた理由を聞いても金融機関やノンバンクは教えてくれません。信用情報期間の本人開示や登記簿謄本などを確認し、次回ローンの申し込みに備えるようにしましょう。

参考：「JICC」「CIC」「JBA」「登記簿謄本Webサービス」

まとめ

不動産担保ローンの審査では「不動産の価値」「抵当権の状況」「本人の返済能力」の3つが影響します。

「不動産の価値が高いから融資が受けられる」というわけではない点は覚えておきましょう。

絶対に借りられる不動産担保ローンはありませんが、ノンバンクなら比較的柔軟な審査も可能です。利用する場合は、借入希望額や審査に必要な期間などを考え、申し込み先は慎重に選ぶようにしましょう。