不動産担保ローンはいくらまで借りられる？評価額と借入可能額の関係も解説！

不動産担保ローンは、不動産を担保に入れることにより高額な融資を受けられる仕組みです。そのため、借入できる金額は、担保となる不動産の価値に大きく左右されることになります。

不動産担保ローンは通常、不動産価値の6割〜8割程度が上限に設定されます。つまり、不動産価値が5,000万円であれば3,000万円〜4,000万円が上限となるでしょう。

しかし、「そもそも不動産の価値がわからないため、いくらまで借りられるのかわからない」や「不動産価値だけで融資額が決定するのだろうか？」といった疑問や不安を抱えている人もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産評価額の計算方法や実際にいくらまで借りられるのか、不動産担保ローンを利用するためのポイントについて詳しく解説しています。

	AGビジネスサポート 「不動産担保ローン」	セゾンファンデックス 「不動産担保ローン」	ファンドワン 「不動産担保融資」
融資時間	最短3日	最短3営業日	数日
融資限度	5億円	5億円	1億円
金利	年2.49%～8.99%	年4.5%～9.9%	年2.5%〜15.0%
期間	元金一括返済：最長2年 元利均等返済：最長30年	最長300ヶ月	一括返済：最長12ヶ月 元金均等：最長420ヶ月 元利均等：最長420ヶ月
回数	元金一括返済：24回以内 元利均等返済：360回以内	300回以内	一括返済：12回以内 元金均等：420回以内 元利均等：420回以内
申込方法	AGビジネスサポート 公式サイト	セゾンファンデックス 公式サイト	ファンドワン 公式サイト

まずは担保となる不動産の評価額を計算

不動産担保ローンは、不動産を担保に入れてお金を借りる方法であるため、最大でも不動産評価額が借入上限額となります。そのため、不動産担保ローンで借入できる金額を知るためには、初めに不動産の評価額を知っておかなければいけません。

不動産の評価額は「土地の市場価値」と「建物の市場価値」のそれぞれを算出する必要があります。土地と建物の市場価値を合算し、担保掛目で計算した金額が不動産担保ローンで借入可能な金額です。

なお、不動産の市場価値（不動産評価額）を算出する方法は以下のとおりです。

実勢価格	同条件あるいは似た条件で実際に市場で取引された際の価格を指します。 たとえば、同じ地域で同程度の築年数、間取りで取引された物件の価格が実勢価格です。
公示地価・基準地価	地価公示法に従って専門家が決定する土地の価格のことを指します。
相続税評価額	相続税や贈与税を決定する際の評価額となる価格を指します。 「面積×路線価」で算出されます。
固定資産税評価額	固定資産税を決定するための不動産評価額を指します。 「固定資産税路線価 × 土地面積」で算出されます。
鑑定評価額	不動産鑑定士が不動産を鑑定し、価格を評価することを指します。

不動産の評価額は上記の方法によって算出されます。すべての評価額が同じになることはありません。

まずは、土地の市場価値の算出方法および建物の市場価値の算出方法について詳しく解説します。

土地の市場価値を算出

土地の市場価値は、先ほど解説したとおり以下5つの方法で算出できます。

上記の中で簡単に土地の市場価値を知る方法は、固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、毎年発生する固定資産税の課税明細を確認すると記載されています。

固定資産税評価額は公示地価の70%程度が目安とされているため、「固定資産税評価額÷0.7」にておおよその土地の市場価値を算出できます。

また、土地の市場価格は国土交通省｜土地総合情報システム内の「不動産取引価格情報検索」からその土地の市場価値を検索することも可能です。

建物の市場価値を算出

建物の市場価値も以下の方法で算出できます。

建物の市場価値も固定資産税評価額から算出する方法や不動産取引価格情報検索から調べる方法が簡単です。

ただし、建物の場合は経年劣化に伴い価値が減少するため、市場価値よりも低めに見積もられることもあるため注意してください。不動産担保ローンは、借入金額が高額になりがちであり返済も長期間になることが多いためです。

そのため、返済期間と担保価値のバランスを考慮しながら不動産評価額や融資可能額が決定します。

合算して担保掛目で計算

土地と建物の市場価値を算出し、合算した金額に金融機関ごとに定められている担保掛目を掛けて不動産担保ローンの借入可能額が決定します。金融機関ごとの担保掛目は、一般的に6割〜8割程度です。

たとえば、土地の価格が3,000万円建物の価値が2,000万円の場合、合計すると5,000万円の不動産価値があります。この5,000万円に金融機関ごとに決められている担保掛目を掛けて計算されるため、借入可能額の上限はおおよそ「3,000万円〜4000万円」です。

ただ、上記金額を全額借りられるとは限りません。借入を希望する人の返済能力等を総合的に判断したうえで、融資可能かどうかを判断し、最終的に融資可能額が決定します。

>>限度額が高い不動産担保ローンを見る

申込者の情報に基づいて調整する

不動産担保ローンを利用する際は、不動産の価値のみならずローンを利用する法人や個人の以下の情報も考慮したうえで融資可否が判断されます。

不動産担保ローンは、不動産という資産を担保に入れることによって高額な借入が可能となるローン商品です。しかし、担保権（抵当権）の実行を前提としているわけではありません。

万が一にも返済が滞った場合に担保権を実行するためであり、そもそも返済能力がない法人や個人に対して融資を行うことは難しいです。

そのため、不動産担保ローンを利用するためには、不動産の価値のみならず法人や個人の返済能力を見極める必要があります。見極めの方法は一般人が消費者金融等からお金を借りるときよりも細かく、難しいのが特徴です。

とくに不動産担保ローンは数千万円以上の融資となることが多いため、事業の計画性や収益性を精査したうえで融資可否が判断されます。

売上などの収入と資産計画

不動産担保ローンを利用する際は、法人・個人問わず売り上げの収入や資産計画書の提出を求められます。法人であれば決算書の提出、個人であれば確定申告書の提出を行い、現在の売り上げや収入を確認したうえで返済能力を調査します。

不動産担保ローンや事業用資金の借入は、総量規制の対象とはならないため、収入の1/3を超える借入も可能です。

ただ、不動産担保ローンの融資金額は数千万円以上になることが多く、毎月の返済金額も高額になることが予想されます。そのため、現在の売り上げや収入から確実に返済を行えるかどうかを判断する必要があります。

事業内容と計画

これまでの実績のみならず、「不動産担保ローンで借入したお金を何に使い、どのように事業が成長していくのか」も審査で考慮されます。たとえば、借入したお金で設備投資し、売上高が1.5倍に上がる見込み（計画）である場合は審査に通りやすくなるでしょう。

一方、事業が悪化しており、資金繰りに苦労しているような場合で不動産担保ローンの相談をした場合はより慎重に精査されます。とくに、融資をしたあとに事業が立て直せるのかどうか、といった点に着目されているでしょう。

事業の継続年数

不動産担保ローンを利用する際は、現在行われている事業の継続年数や安定性も考慮したうえで融資可否が判断されます。事業の継続年数が長ければ長いほど、事業が安定していると判断されやすく、融資を受けやすくなります。

一方で、事業の継続年数が短ければ、判断材料が少ないためより審査を慎重に行う必要があり、審査結果に影響を与える可能性もあるでしょう。

ただし、不動産担保ローンは不動産という資産が担保に入っているため、一般的な融資と比較して借入しやすいのが特徴です。そのため、事業の継続年数が短い場合や新しい事業に挑戦しようと考えている場合であっても、まずは相談してみると良いでしょう。

信用情報

不動産担保ローンを利用する際は、法人・個人問わず代表者の個人信用情報を確認したうえで融資可否が判断されます。また、法人の場合は法人の信用情報も確認をし、不動産担保ローンの利用が可能かどうか判断します。

とくに、個人もしくは法人として過去に何らかの金融事故を起こしている場合は、たとえ不動産担保ローンであっても利用は難しいでしょう。

不動産担保ローンは、不動産を担保にすることが条件ですが、あくまでも返済に滞った場合のみ担保権を実行します。初めから担保権の実行を前提としているわけではないため、通常の融資同様に個人や法人の信用情報も大切です。

他社からの借入と返済状況

個人・法人問わず、その事業単位で他社からどの程度の借入があるのかどうか、といった点も審査されます。また、過去から現在の借入状況も審査されるため、長期間の滞納等が発生している場合は、審査通過が難しくなってしまいます。

なお、先ほども解説したとおり不動産担保ローンは総量規制の対象外です。そのため、個人・法人問わず、借入額に法律上の上限はありません。

>>限度額が高い不動産担保ローンを見る

評価額が低くなる不動産の特徴

不動産担保ローンは、不動産の市場価値をもとに融資可能金額が算出されます。そのため、不動産の評価額が低ければ低いほど、融資可能額も減額されてしまいます。

次に、不動産評価額が低くなる不動産の特徴について詳しく解説します。

用途の制限や利便性の低さが目立つ

不動産の利用用途に制限がある場合や利便性が低い場合は不動産の評価額が著しく低下してしまう可能性があります。結果的に、不動産担保ローンによる借入額が減ってしまいます。

たとえば、建物＋土地の場合は建物を取り壊した後に再建築をすることができない、「再建築不可物件」の場合は、建物のみならず土地の価値もとても低いです。また、建物に対する使用制限がかけられている場合も、その建物の価値が減少する要因になり得ます。

上記のように担保とする不動産の利用制限や利便性次第では、周辺相場と比較して著しく低下してしまう可能性もあるため注意しなければいけません。

法的に問題を抱えている

担保とする不動産が何らかの法的な問題を抱えている場合は、評価額が減少する要因になります。たとえば、担保とする不動産に第一抵当権者が設定されている場合は要注意です。

通常、ローンが残っている不動産の場合は不動産購入費用を融資した金融機関が第一抵当権を設定しています。不動産担保ローンは二番抵当でも利用できるところはあるものの、不動産としての評価額が下がり、希望通りの融資を受けられない可能性が高いです。

なぜなら、抵当権順位は順位に従って実行権を有しているため、万が一不動産担保ローンの返済が滞っても、第一順位者に逆らって担保権を実行することはできないためです。

なお、第三抵当以降の融資は大半の金融機関で受け付けていません。そのため、現状で第一抵当・第二抵当がついている不動産で不動産担保ローンを利用する際は注意が必要です。

状態や形状が良くない

建物や土地の形状が不便な場合は、不動産の評価額が低下してしまう原因になります。たとえば、土地の場合は旗竿地（旗のような形をした土地）や三角地のような不正系地の場合は、買い手が付きにくいため不動産の評価額も低めです。

借入可能額が高い不動産担保ローン

融資額をなるべく大きくするためには、借入限度額が高い不動産担保ローンを選ぶ必要があります。

この章では編集部が厳選した借入限度額が高い不動産担保ローンを紹介します。

それぞれの概要や特徴・融資の条件などを解説するのでぜひ比較してください。

1位：「AGビジネスサポート」5億円

金利（実質年率）	2.49～8.99％
期間・回数	元金一括返済：最長2年（24回以内） 元利均等返済：最長30年（360回以内）
利用限度額	5億円
融資スピード	最短3日
担保	土地・建物
設定保証人	原則不要
申し込み条件	法人および個人事業主

AGビジネスサポートの不動産担保ローンは、地域問わず、全国の事業主が利用可能です。

個人事業主や、赤字決算になりそうな場合でも柔軟に相談に応じてもらえます。

住宅ローン返済中や、担保に入れたい不動産が親族名義でお悩みの方も検討可能なので、他社での借り入れが難しかった方も検討してみてください。

手数料や保証料、事務手数料等も不要なので、スムーズな返済計画を立てられます。

支払回数は最長360回なので、月々の支払いを抑えて資金調達したい事業主のニーズにぴったり寄り添います。

借主と不動産の所有者の名義が異なるからといって諦めることなく、まずは一度相談してみることをおすすめします。

2位：「セゾンファンデックス」5億円

金利（実質年率）	4.5％～9.9％
期間・回数	60ヶ月（60回）〜300ヶ月（300回）
利用限度額	5億円
融資スピード	最短3営業日で審査
担保	不動産
設定保証人	原則不要
申し込み条件	法人・個人事業主※

セゾンファンデックスの不動産担保ローンは、クレディセゾングループのローンです。

資金使途はさまざまなので、これから法人化する個人事業主や赤字決算の法人も利用できます。

そのため、資金繰りを改善するローンとして多くの法人や個人事業主から選ばれる不動産担保ローンの1つです。

融資の使途はさまざまで、運転資金、設備投資、開業資金、納税資金、ローンの借り換えなど事業にかかわるさまざまな費用の資金に使えます。

銀行とは違う審査基準なので、赤字決算、創業してから間もないケースでも利用できるため、決算内容だけでなく事業計画や返済計画、資金計画などもしっかり準備しましょう。

3位：「MRF」3億円

金利（実質年率）	4.0％～15.0％
期間・回数	3年以内（1～36回）※
利用限度額	3億円
融資スピード	1〜2週間程度
担保	土地・建物に根抵当権
設定保証人	原則不要
申し込み条件	個人事業主・法人の代表者

福岡県に本社がある株式会社エム・アール・エフは、不動産担保ローンの商品も提供しています。

西日本エリアを中心とした営業なので、関西や九州地域に人気です。

プランはさまざまありますが、その中でも「長期間元金据置プラン」がビジネスにおすすめ。

最高15年、元金返済を据え置けて、毎月の返済は利息になるため、返済負担を最低限に抑えられます。

ただし元金返済計画はしっかりと立てておかなければなりません。

また、最高3億円までの融資が可能なので、高額資金を必要とする人も利用できます。

そして、営業担当者が訪問して相談してくれるため、自分で足を運ぶ必要もありません。

4位：「ファンドワン」1億円

金利（実質年率）	2.5％～15.0％
期間・回数	一括返済：1ヶ月（1回）〜12ヶ月（12回） 元金均等：2ヶ月（2回）〜420ヶ月（420回） 元利均等：2ヶ月（2回）〜420ヶ月（420回）
利用限度額	1億円
融資スピード	数日
担保	土地・建物に根抵当権
設定保証人	不要
申し込み条件	個人事業主・法人

ファンドワンの「不動産担保融資」は最低金利が他社と比べて低く設定されていて、最高1億円まで融資を受けることができます。

商品の種類も豊富で、担保が不要な事業者ローンから不動産担保融資や売掛債権担保融資まで揃っています。

返済期間が明示されておらず、比較的審査のハードルが低い部分も特徴です。

5位：「アクト・ウィル」5000万円

金利（実質年率）	8.00％～15.00％
期間・回数	12ヶ月以内（１～60回）※
利用限度額	5000万円（その他相談可）
融資スピード	数日
担保	土地・建物
設定保証人	不要
申し込み条件	個人事業主・法人の代表者

アクト・ウィルの「不動産担保融資」は転売用不動産の購入資金、競売物件代金納付資金等を融資してもらえます。

最大で5000万円の融資が可能で、最短即日で審査結果に対応してもらえる場合もあります。

審査も最短で60分と短いため、スピーディーに資金調達できるでしょう。

不動産担保ローンの借入可能額に関する質問

不動産担保ローンの借入可能額に関するよくある質問を紹介します。

担保評価額に築年数は影響しますか？

築年数は担保評価額に影響します。

建物の場合、築年数の経過に伴って経年劣化が発生します。RC物件の場合は、築25年〜30年程度で価値が約1/3程度まで落ちると言われています。木造物件の場合は、さらに経年劣化が早く、築15年程度まで下落率が大幅です。

ただし、築年数による経年劣化は一般論であり、実際は需要と供給によります。たとえば、人気エリアの物件であれば、相当な築年数が経過していても購入時よりも高く評価されるケースもあるため、不動産評価額はケースバイケースであると思っておけば良いでしょう。

住宅ローンの残債は影響しますか？

住宅ローン残債がある場合は、借入額に影響を与えます。

不動産担保ローンによる借入の上限額は、不動産評価額の6割〜8割程度です。たとえば、土地＋建物の評価額が5,000万円であれば、不動産担保ローンで借りられる上限額は3,000万円〜4,000万円程度です。

仮に、住宅ローン残債が1,000万円ある場合は、上限額から残債を差し引いた金額が融資可能額の上限となります。つまり、上記例で言うと2,000万円〜3,000万円までしか借入できないことになります。

自宅を担保にすると借入可能額は下がりますか？

自宅を担保に融資を受けることも可能です。

不動産担保ローンによる借入の対象となるのは、法人もしくは個人事業主等が主です。法人もしくは個人事業主の場合、事業として利用されている不動産のみが対象になるのではないか？といった疑問や不安を抱えている人もいるでしょう。

しかし、法人・個人問わず、代表者が所有する不動産であれば、自宅を担保に不動産担保ローンを利用することは可能です。

>>限度額が高い不動産担保ローンを見る

まとめ

今回は、不動産担保ローンでいくらまで借りられるのかについて解説しました。

不動産担保ローンでは、不動産評価額の6割〜8割程度を上限に借入が可能であるとのことでした。しかし、住宅ローン残債がある場合は、残債額を差し引いた金額が上限となります。

また、融資を受ける人の信用情報や収入、事業の安定性などを総合的に審査したうえで最終的に融資可否を判断し、融資可能額を決定します。

これから不動産担保ローンによる資金調達を検討されている人は、本記事で解説した内容を踏まえ、今後のビジョンを検討されてみてはいかがでしょうか。