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家や土地を担保にお金を借りる不動産担保ローンとは?デメリットや審査の甘いおすすめローン会社

不動産担保ローンとは

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不動産担保ローンは、自己所有の不動産を担保に金融機関から資金を借り入れるローンです。

事業資金の調達や個人の資金需要に幅広く活用されており、比較的低金利で多額の資金を長期間借りられるのが特徴です。

ここでは、不動産担保ローンの仕組みやメリット・デメリット、最適な組み方などを詳しく解説します。

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申込方法AGビジネスサポート
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目次

不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンは、借り手が所有する不動産を担保として金融機関に提供し、その担保価値に応じた資金を借り入れる仕組みの金融商品です。

ここでは、不動産担保ローンの仕組みや利用目的、活用事例について詳しく解説します。

不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンは、借り手が所有する不動産を担保として金融機関に提供することで成立します。

担保となる不動産には、住宅、マンション、土地、店舗、オフィスビルなど様々な種類があります。

金融機関は、担保不動産の評価額の範囲内で融資を行います。担保評価額は一般的に不動産の時価の60~80%程度とされ、この評価額が融資の上限となります。仮に借り手が返済できなくなった場合、金融機関は担保不動産を売却することで貸付金を回収します。

不動産担保ローンは無担保ローンに比べて金利が低く設定されており、高額の資金を長期間借り入れできるメリットがあります。金利は固定金利と変動金利があり、借り手のニーズに合わせて選択できます。

また、返済方法も元利均等返済や元金均等返済など、いくつかの選択肢があります。

その一方で、不動産担保ローンには担保不動産を失うリスクもあります。

万が一返済が滞った場合、金融機関から担保不動産を差し押さえられ、最悪の場合は競売にかけられてしまう可能性があります。

そのため、借り手は返済計画をしっかりと立て、確実に返済していく必要があります。

不動産担保ローンの利用目的

不動産担保ローンの利用目的は多岐にわたります。

事業者の場合は、運転資金や設備投資、新規事業の立ち上げ資金などに活用されることが多いです。

例えば、飲食店を経営する事業者が、店舗の改装費用や新メニュー開発の資金を調達するために、自社所有の店舗を担保に融資を受けるケースがあります。また、製造業の事業者が、新工場の建設資金を調達するために、工場用地を担保に融資を受けるケースもあります。

個人の場合は、住宅の購入や建築、リフォーム、教育資金、医療費など、まとまった資金が必要な場面で利用されることが多いです。

例えば、老朽化した自宅の建て替えを検討している個人が、建築費用を調達するために、土地を担保に融資を受けるケースがあります。また、子供の大学進学費用を捻出するために、自宅を担保に融資を受ける親御さんもいます。

不動産担保ローンの利用事例

ここでは、不動産担保ローンの具体的な利用事例をいくつか紹介します。

事例1:自社ビルを担保に1億円を借り入れ、新規事業の立ち上げ資金に充てるケース

ある事業者が、新たに介護事業に参入するために、1億円の資金を調達する必要に迫られました。そこで、自社が所有するオフィスビルを担保に、金融機関から1億円の融資を受けることにしました。

融資期間は20年、金利は固定金利で年1.5%に設定されました。この資金を元手に、介護施設の建設や人材の採用を進め、新規事業の立ち上げに成功しました。

事例2:自宅を担保に3,000万円を借り入れ、子供の大学進学費用や老後資金に充当するケース

ある夫婦が、子供2人の大学進学費用と老後の生活資金を確保するために、自宅を担保に3,000万円の融資を受けることにしました。

融資期間は25年、金利は固定金利で年1.2%に設定されました。この資金を元手に、子供2人を私立大学に進学させ、老後の資金も確保することができました。

事例3:リバースモーゲージで自宅を担保に生活資金を借り入れるケース

高齢の夫婦が、老後の生活資金を確保するために、リバースモーゲージを利用することにしました。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受ける不動産担保ローンの一種で、借り手が亡くなるまで自宅に住み続けられるのが特徴です。

夫婦は自宅を担保に、1,500万円の融資を受けました。融資期間は夫婦の存命期間、金利は固定金利で年2.5%に設定されました。毎月の返済は利息のみで、元金は夫婦が亡くなった時点で、自宅を売却して返済することになります。この資金を元手に、夫婦は老後の生活を安定的に送ることができました。

以上、不動産担保ローンの仕組みや利用目的、活用事例について解説しました。

不動産担保ローンは、まとまった資金を比較的低利で調達できる金融商品ですが、担保不動産を失うリスクもあります。

借り手は自身の返済能力をしっかりと見極め、無理のない返済計画を立てることが重要です。

また、金融機関の審査基準や融資条件は様々ですので、複数の金融機関で相談し、自身に合った商品を選ぶことをおすすめします。

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不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは借り手にとって様々なメリットがあります。

ここでは、その主なメリットについて詳しく解説します。

不動産担保ローンのメリット
  • 借入限度額が高い
  • 借入期間を長めに設定できる
  • 適用金利が低い
  • 有担保なので審査に通りやすい

借入限度額が高い

不動産担保ローンの最大のメリットは、無担保ローンと比べて借入限度額が格段に高いことです。担保となる不動産の評価額によっては、数千万円から数億円もの高額な借り入れが可能となります。

例えば、自社所有の工場を担保に、新工場の建設資金として5億円の融資を受けるケースがあります。また、アパートやマンションを担保に、1棟まるごと購入するための資金を調達するケースもあります。

このように、事業の拡大や設備投資、不動産購入など、まとまった資金が必要な場合に不動産担保ローンは有効活用できます。融資限度額が高いため、事業者の資金ニーズに柔軟に対応できるのです。

ただし、借入金額が大きくなるほど返済負担も大きくなります。返済期間が長期に及ぶことで、トータルの返済額も膨らみます。無理のない返済計画を立て、計画的に利用することが重要です。

借入期間を長めに設定できる

不動産担保ローンのもう一つの大きなメリットは、返済期間を長期に設定できることです。一般的に10年以上の返済期間が設定可能で、20年や30年といった超長期の返済プランを組むこともできます。

長期返済にすることで、月々の返済額を抑えることができるため、事業者にとって無理のない資金計画を立てやすくなります。

したがって、事業の状況や将来の見通しを踏まえ、最適な返済期間を設定することが賢明な借り入れにつながります。

返済期間は長めに設定しつつも、業績が好調な時には繰上返済を行うなど、柔軟な返済計画を立てることも重要です。

適用金利が低い 

不動産担保ローンは、担保となる不動産があるため、貸し手にとって貸し倒れリスクが低くなります。そのため、無担保ローンと比べて金利が低めに設定される傾向にあります。

例えば、事業者向けの無担保ローンの金利が年5~18% 前後なのに対し、不動産担保ローンの金利は年2~10%前後で推移しています。金利差は一見すると僅かに見えますが、高額かつ長期の借り入れになるほど、金利の違いによる返済総額の差は大きくなります。

不動産担保ローンは金利面で大きなメリットがあるため、まとまった資金を長期的に借り入れる際には検討する価値があるでしょう。

ただし、金利は借り手の信用力や担保不動産の評価額によって異なります。複数の金融機関から提示された金利を比較し、最良の条件を引き出すことが重要です。

有担保なので審査に通りやすい

不動産担保ローンは、借り手が所有する不動産を担保として提供することで、金融機関の貸し倒れリスクを低減できます。このため、無担保ローンと比べて審査のハードルが下がり、融資を受けやすくなるというメリットがあります。

無担保ローンの審査では、借り手の信用力や返済能力が重視されます。具体的には、業歴や売上高、経常利益などの財務内容、代表者の資産状況などが審査のポイントになります。これらの審査項目で基準をクリアしないと、融資を受けることは難しくなります。

一方、不動産担保ローンの審査では、担保となる不動産の評価額が重要なポイントになります。不動産の評価額が融資希望額を上回っていれば、審査に通る可能性が高くなるのです。

ただし、審査に通るかどうかは、担保不動産の評価額だけでなく、借り手の返済能力も重視されます。安定した収入があり、返済計画が立てられることが求められるからです。

また、担保不動産の所有権に問題がないか、他の債務の担保になっていないかなども審査のポイントになります。

不動産担保ローンは審査に通りやすい傾向にありますが、担保不動産の評価額と借り手の返済能力を総合的に判断して、融資の可否が決定される点に注意が必要です。

以上、不動産担保ローンの主なメリットについて解説しました。

不動産担保ローンは、高額な借り入れが可能で、長期の返済期間を設定でき、金利も低めに抑えられるなど、事業者にとって魅力的な資金調達手段と言えます。

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不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは高額な資金調達が可能で、金利も低めに抑えられるなどのメリットがある一方で、いくつかのデメリットもあります。

ここでは、不動産担保ローンの主なデメリットについて詳しく解説します。

不動産担保ローンのデメリット
  • 融資まで時間がかかる
  • 対象エリアに制限がある
  • 返済できないと担保を失う
  • 担保評価額に依存する

融資まで時間がかかる

不動産担保ローンは、担保不動産の評価や登記などの手続きに時間がかかるため、審査から融資実行までに1ヶ月以上を要することもあり、スピード重視の資金ニーズには不向きと言えます。

申込みから融資までの流れは、まず仮審査を受け、その後本審査となります。仮審査では、借り手の信用力や返済能力、担保不動産の概要などが確認されます。仮審査を通過すると、本審査に進みます。

本審査では、担保不動産の現地調査や、権利関係の確認、評価額の算定など、より詳細な審査が行われます。不動産の所有権に問題がないか、他の債務の担保になっていないかなども確認されます。このように、審査項目が多岐にわたるため、審査完了までに時間がかかるのです。

また、融資実行後も抵当権の設定登記が必要で、登記完了までさらに時間を要します。抵当権の設定登記とは、担保不動産に金融機関の抵当権を設定し、法的に担保権を確保するための手続きです。

このように、不動産担保ローンは手続きに時間がかかるのがデメリットです。緊急の資金ニーズがある場合は、他の資金調達方法も検討する必要があります。

対象エリアに制限がある

不動産担保ローンを利用する際は、金融機関が設定する融資対象エリアに注意が必要です。担保不動産の所在地によっては、ローンを利用できない場合があります。

例えば、大手銀行の中には、東京、大阪、名古屋などの大都市圏に所在する不動産のみを担保対象としているところがあります。これは、大都市圏の不動産は価値が高く、売却が容易であるため、担保としての価値が高いと判断されているからです。

一方で、地方銀行では、その地域内の不動産に限定している場合もあります。地方銀行は、地域経済の発展に貢献することを使命としているため、地元企業の支援に力を入れています。そのため、地元の不動産を担保とした融資に積極的なのです。

このように、金融機関によって融資対象エリアはまちまちです。特に、地方に所在する不動産を担保にしたい場合は、利用できる金融機関が限られる可能性があります。

不動産担保ローンの利用を検討する際は、担保不動産の所在地を確認し、その地域を対象としている金融機関を探すことが重要です。また、複数の金融機関に相談し、融資条件を比較することも必要でしょう。

返済できないと担保を失う

不動産担保ローンは、返済が滞ると最終的には担保不動産が競売にかけられ、借り手は大切な不動産を失ってしまうリスクがあります。

ただし、数日の滞納ですぐに不動産が売却されるわけではありません 。まずは金融機関から電話やメールで催促があり、返済を促されます。それでも返済が行われない場合、金融機関は借り手に対して書面で催告を行います。

それでも3ヶ月以上滞納が続くと、金融機関は担保不動産の差し押さえに着手します。差し押さえ通知が届いてから約6ヶ月後(滞納から9カ月後)に競売開始となり、不動産が売却されるのです。

返済が難しくなった場合は、早めに金融機関に相談することが大切です。一時的な返済猶予や返済方法の変更など、不動産を失わずに済む方法を一緒に探ってもらえる可能性があります。

金融機関としても、担保不動産を安値で売却するよりは、借り手が返済を続けてくれる方が望ましいはずです。だからこそ、借り手の事情をよく聞き、柔軟な対応を取ってくれるのです。

ただし、あくまでも話し合いの余地があるのは返済が滞り始めてからです。競売が始まってしまうと、もはや個人的な事情は考慮されません。不動産担保ローンは、万が一の際に大きな財産を失うリスクがあるため、返済計画をしっかり立てることが重要です。

担保評価額に依存する

不動産担保ローンの融資可能額は、担保とする不動産の評価額によって大きく左右されます。

不動産の評価額は、立地条件や建物の状態、市場動向などを総合的に判断して算出されます。例えば、駅から近い場所に立地する不動産は利便性が高いため、評価額は高くなる傾向にあります。一方で、老朽化した建物や、市場ニーズの低い地域の不動産は、評価額が低くなりがちです。

近年、立地条件の悪い物件の価値は特に下がりやすくなっています。そのため、不動産の評価額が低くなれば、たとえ返済能力があっても希望する金額の融資を受けられない可能性があります。

また、金融機関によって不動産の評価方法や担保掛目が異なるため、同じ不動産でも融資限度額に差が出ることがあります。

例えば、A銀行では不動産の評価額の80%まで融資可能ですが、B銀行では70%までしか融資できないといったケースです。融資限度額が低ければ、資金調達の選択肢が狭まってしまいます。

不動産担保ローンの利用を検討する際は、担保不動産の立地や市場動向をよく見極め、複数の金融機関に相談して融資条件を比較することが重要です。

また、不動産の評価額を上げるために、リフォームを行ったり、賃貸需要の高い物件を選んだりするのも一つの方法です。

以上、不動産担保ローンの主なデメリットについて解説しました。不動産担保ローンは、高額な資金調達が可能な一方で、審査に時間がかかったり、担保を失うリスクがあったりと、利用する際は注意が必要です。

特に、返済計画については慎重に検討することが大切です。無理のない返済計画を立て、万が一返済が難しくなった場合の対応策も考えておく必要があります。

また、担保不動産の評価額によって融資限度額が左右されるため、不動産の選定には十分な注意が必要です。

不動産担保ローンのメリットとデメリットを十分に理解し、自社の事業計画や財務状況に合った資金調達を行うことが重要だと言えるでしょう。

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不動産担保ローンの最適な組み方

不動産担保ローンも他のローンと同様に最適な組み方があると言えます。

ここでは、不動産担保ローンの最適な組み方について詳しく解説します。

不動産担保ローンの最適な組み方
  • 堅実な返済プランに設定する
  • 必要以上に借入額を増やさない
  • 仕訳処理の詳細を想定する
  • 各返済方式でシュミレーションする
  • 借入期間や繰上返済を考慮する

堅実な返済プランに設定する

不動産担保ローンを利用する際は、無理のない返済プランを設定することが何より重要です。借入額は必要最低限に抑え、返済期間は長めに設定することで月々の返済額を抑えましょう。

金利は固定金利を選択するのがおすすめです。変動金利は金利上昇リスクがあるため注意が必要だからです。

借入額は資金使途を明確にし、必要以上に増やさないようにしましょう。余裕を見込んで多めに借りると、返済負担が重くなるだけでなく、金利コストも無駄に膨らんでしまいます。

借入額が大きいほど金利負担も大きくなるため、計画的に検討することが大切です。

仕訳処理の詳細を想定する

また、不動産担保ローンの借入金は適切な勘定科目で会計処理する必要があります。

短期借入金と長期借入金に分けて仕訳処理を行います 。

返済期日が1年以内の分は短期借入金、それ以外は長期借入金として計上しましょう。

仕訳処理の詳細を事前にシミュレーションしておくと、スムーズな経理処理につながります。

各返済方式でシミュレーションする

返済方式は元利均等返済と元金均等返済の2種類が一般的です。

元利均等返済は毎月の返済額が一定ですが、元金均等返済は返済初期の負担が大きくなります。

各返済方式でシミュレーションを行い、自身の収支に合った返済プランを選択することが重要です。

借入期間や繰上返済を考慮する

借入期間を短縮したり、繰上返済を活用したりすることで、金利負担を大幅に軽減できます。

ただし、繰上返済には手数料などのコストがかかる場合があります。メリットとデメリットを比較し、返済計画に無理がないか十分に検討しましょう。

最後に担保となる不動産の評価にも注意が必要です。

担保評価額によって融資可能額が決まるため、物件の価値を適切に見極めることが重要です。担保価値の高い優良物件を選定し、金融機関との交渉を有利に進めましょう。

不動産担保ローンは、資金調達手段の選択肢を広げるメリットがある一方で、返済負担やリスクも伴います。

各金融機関の融資条件を詳しく比較検討し、自身の返済能力を冷静に見極めたうえで、最適な借入プランを設定することが賢明な利用方法と言えるでしょう。

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不動産担保ローンの利用手順

 不動産担保ローンの利用手順について解説します。

不動産担保ローンの利用手順
  • 申込と仮審査
  • 面談と本申込
  • 不動産の調査
  • 本審査
  • 契約締結
  • 融資

申込と仮審査

不動産担保ローンを利用する際の第一歩は、取引金融機関への申込みです。

まずは、借入希望額や返済計画、担保不動産の概要などを記入した申込書を提出します。あわせて、身分証明書や収入証明書、不動産の登記簿謄本などの必要書類を揃えます。

申込書と必要書類を受け取った金融機関は、仮審査を行います。仮審査では、借り手の信用力や返済能力、担保不動産の概要などを概略的に確認し、融資の可否を判断します。

仮審査の結果は、通常1週間程度で通知されます。

面談と本申込

仮審査を通過すると、金融機関との面談に進みます。面談では、借入目的や返済計画、担保不動産の詳細などについて、より具体的に説明します。

借り手の信用力や返済能力を審査するため、金融機関から追加の資料提出を求められることもあります。

面談を経て、金融機関が融資に前向きな判断を下せば、正式な申込書を提出し、本審査へと進みます。

本申込の際は、申込書に記載した内容を再確認し、必要に応じて修正を加えます。

不動産の調査

本申込が受理されると、金融機関は担保不動産の評価を行うため、現地調査や書類調査を実施します。

現地調査では、不動産の構造や築年数、立地条件などを詳しく調べます。書類調査では、登記簿謄本や固定資産税評価証明書などの関連書類を精査し、不動産の権利関係や価値を確認します。

調査の結果、担保不動産の評価額が算出されます。評価額は、融資限度額を決める重要な要素となります。

通常、評価額の6割から8割程度が融資限度額の目安とされています。

本審査

現地調査と書類調査が完了すると、金融機関の審査部門が本審査を行います。

本審査では、提出書類と担保不動産の調査結果を基に、借り手の信用力や返済能力、担保価値などを総合的に判断します。

審査のポイントは、借り手の安定した収入や返済計画の妥当性、担保不動産の価値や流動性などです。

審査の結果は、通常2週間から1ヶ月程度で通知されます。

契約締結

本審査に通過すると、いよいよ契約締結の段階です。金融機関との間で、金銭消費貸借契約を取り交わします。

契約書には、借入金額や金利、返済期間、担保に関する特約など、融資の条件が詳細に記載されます。

契約締結の際は、印鑑証明書や住民票などの追加書類が必要となる場合があります。

また、担保不動産に抵当権を設定するため、抵当権設定契約も同時に締結します。

融資

契約締結後、担保不動産の抵当権設定登記が完了次第、いよいよ融資が実行されます。融資金は、借り手が指定した口座に振り込まれます。

融資実行後は、返済計画に従って、毎月の元利金を返済していくことになります。返済期間は最長20年から30年程度で、借り手の年齢や収入、担保不動産の種類などに応じて設定されます。

不動産担保ローンの利用手順は、申込みから融資実行まで、一定の時間と手続きを要します。

審査の過程で、借り手の信用力や担保不動産の価値が厳しく吟味されるため、事前の準備と情報収集が欠かせません。

金融機関との緊密なコミュニケーションを図りながら、円滑な手続きを進めていくことが重要です。

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不動産担保ローンに関連するFAQ

不動産担保ローンに関するよくある質問をピックアップして解説します。

不動産担保ローンに関連するFAQ
  • 不動産担保ローンの資金用途は自由ですか?
  • 不動産担保ローンは何歳まで利用できますか?
  • 不動産担保ローンはいくらまで借りられますか?
  • 不動産担保ローンは通常何年で返済するのですか?

不動産担保ローンの資金用途は自由ですか?

不動産担保ローンの資金用途は、基本的に借り手の自由裁量に任されています。住宅の購入や建築、リフォームなどの個人的な目的から、事業の運転資金や設備投資などのビジネス目的まで、幅広い用途で利用可能です。

ただし、金融機関によっては、資金用途を限定しているケースがあります。例えば、事業性資金に特化したローンでは、個人的な目的での利用が認められないことがあります。また、投機目的での不動産購入など、リスクの高い資金用途を制限している金融機関もあります。

資金用途について詳しく知りたい場合は、事前に金融機関に確認することをおすすめします。

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不動産担保ローンは何歳まで利用できますか?

不動産担保ローンには、年齢制限を設けている会社と設けていない会社があります。

年齢制限を設けている会社では、借り入れ時の年齢だけでなく、完済時の年齢制限を設けている場合もあります。ですので、高齢者の方が不動産担保ローンを利用される際には、借り入れ金額だけでなく、返済期間も考慮に入れる必要があります。

年齢制限を設けていない会社でも、年齢が高いほど審査が厳しくなる傾向が見られます。これは、高齢になると収入が減少したり、健康状態が悪化したりするリスクが高まるためです。

したがって、高齢者の方が不動産担保ローンをご利用される際には、年齢制限だけでなく、健康状態や収入なども考慮した上で、ご利用を検討されることをお勧めいたします。

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不動産担保ローンはいくらまで借りられますか?

不動産担保ローンの融資限度額は、担保不動産の評価額が基準となります。金融機関が不動産の価値を評価し、その一定割合までを融資限度額とするのが一般的です。

具体的な融資限度額は、金融機関によって異なります。おおむね評価額の6割から8割程度が目安とされていますが、担保不動産の種類や所在地、借り手の信用力などによって、融資限度額は変動します。

 また、借り手の返済能力も融資限度額に影響します。年収や他の借入金の有無、返済計画の妥当性などを総合的に判断し、無理のない融資限度額が設定されます。

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不動産担保ローンは通常何年で返済するのですか?

不動産担保ローンの返済期間は、金融機関や商品によって幅があります。

一般的には、最長20年から30年の長期返済が主流ですが、長いもので35年程度まで、さまざまな返済期間が設定されています。長期返済にすることで、月々の返済額を抑えられるというメリットがあります。

ただし、借り手の年齢によっては、返済期間に上限が設けられるケースもあります。多くの金融機関で、「80歳まで」などの上限を定めています。仮に60歳で融資を受ける場合、返済期間は最長20年までに制限されることになります。

返済期間が長いほど、金利負担が大きくなることにも注意が必要です。返済期間と金利のバランスを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

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まとめ

不動産担保ローンは、自己所有の不動産を担保にすることで、高額かつ長期の資金を比較的低金利で借り入れることができる金融商品です。事業資金の調達や個人の資金需要に幅広く活用されており、借入限度額が高く、返済期間も長く設定できるのが大きな特徴です。

また、担保があるため、無担保ローンに比べて金利が低く、審査にも通りやすいというメリットがあります。

しかし、不動産担保ローンにはデメリットもあります。

まず、審査から融資実行までに時間がかかる点です。担保不動産の評価や登記などの手続きに時間を要するため、すぐに資金が必要な場合には不向きと言えます。

また、担保に提供した不動産を失うリスクもあります。返済が滞った場合、金融機関から差し押さえを受け、競売にかけられる可能性があるのです。

さらに、融資額は担保不動産の評価額に大きく依存するため、物件の価値によっては希望する金額を借りられないこともあります。

不動産担保ローンを上手に活用するには、これらのメリット・デメリットを十分に理解し、自身の財務状況に見合った借入計画を立てることが重要です。

返済計画は、無理のない現実的なものに設定し、金利負担や返済期間を考慮しながら、最適な返済方式を選択しましょう。

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