不動産担保ローンの審査に通らないのはどんな時？本審査に落ちる確率や通過基準も解説！

この記事では、不動産担保ローンの審査の流れや審査通過のポイントなどについて詳しく解説しています。

不動産担保ローンの審査では担保物件の調査が伴うなど、カードローンなどの一般的な審査とは違った手順を踏みます。

確実に審査に通りたいなら、今回解説するローン審査の流れや通過基準などを事前に確認しておきましょう。

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融資時間	最短3日	最短3営業日	数日
融資限度	5億円	5億円	1億円
金利	年2.49%～8.99%	年4.5%～9.9%	年2.5%〜15.0%
期間	元金一括返済：最長2年 元利均等返済：最長30年	最長300ヶ月	一括返済：最長12ヶ月 元金均等：最長420ヶ月 元利均等：最長420ヶ月
回数	元金一括返済：24回以内 元利均等返済：360回以内	300回以内	一括返済：12回以内 元金均等：420回以内 元利均等：420回以内
申込方法	AGビジネスサポート 公式サイト	セゾンファンデックス 公式サイト	ファンドワン 公式サイト

不動産担保ローンの審査に通らない原因

まず、不動産担保ローンの審査に通らない原因から見ていきます。

審査では不動産の担保価値だけではなく契約者の信用情報もチェックされるため、次の原因により審査に落ちることがあります。

特に「土地と建物の評価が低い」という点については金融機関特有の審査基準があるため、おおよその算定基準などは覚えておくといいでしょう。

既に多くの借入れがある

申込時点で申込者に多額の他社借入があると、審査に落ちる場合があります。

特に注意したいのが返済比率です。返済比率とは、年収に対する年間借金返済額が占める割合のことです。

年収500万円の人が1年間で100万円を返済しているなら返済比率は20％となり、無理なく返済できる理想的な返済比率は約30～35％といわれています。

不動産担保ローンは「担保価値が高ければ高いほど借りられる」と考えている方も多いでしょう。しかし、実際の審査では担保価値よりも返済比率が重視されます。

他社借入が多く不動産担保ローン契約後の返済比率が35％を超えると、審査通過は難しくなる点は覚えておきましょう。

信用情報に傷がある

信用情報機関に傷がある人も、不動産担保ローンの審査に落ちる可能性が高いといえます。

特に次のような記録が残っていると危険です。

• 延滞情報（数回ではなく何度も延滞している）
• 異動情報（3ヵ月以上の滞納、自己破産や個人再生などの債務整理の履歴）

ちなみに、信用情報の記録は最長5年、銀行融資で自己破産をした場合は7年間記録が残り続けます。信用情報機関にネガティブな情報が残っているなら、5年または7年経過してからローンに申し込むのがおすすめです。

信用情報機関の情報登録機関

信用情報機関	内容	保管期間
CIC	ローンやクレジットカードの契約内容 （入金の有無や延滞、代位弁済など）	契約期間中および契約終了後5年以内
	官報情報	保有しない
JICC	ローンやクレジットカードの契約内容 （入金の有無や延滞、代位弁済など）	契約期間中および契約終了後5年以内
	債務整理、保証履行、強制解約、破産申立、債権譲渡等	契約継続中及び契約終了後５年以内
全国銀行個人信用情報センター	ローンの契約内容と返済状況 （入金の有無や延滞、代位弁済など）	契約期間中および契約終了日から5年を超えない期間
	官報情報 （自己破産や個人再生開始決定）	当該決定日から7年を超えない期間

土地と建物の評価が低い

土地と建物の評価額が低い場合も、審査に落ちることがあります。

不動産担保ローンの審査では、土地と建物の評価が重要な要素となります。なぜなら、契約者が返済不能になった場合、金融機関は担保に設定した不動産を売って回収できるからです。

そのため、評価が高ければ審査に通過する確率は上がります。また、信用情報に多少ネガティブな情報が残っていても、土地や建物の評価が高ければ審査通過できる可能性もあるのです。

ちなみに、一般的な土地の相場（実勢価格）は路線価の1.2倍程度です。一方、担保評価額は「相場の半分程度」になるのが実態です。

これを式で表すと次のようになります。

ちなみに、路線価を調べたい場合は「一般財団法人　全国地価マップ」が参考になります。

不動産担保ローンに申し込むときは、事前に自分の土地や建物の評価額をよく確認しておきましょう。

不動産担保ローンの本審査に落ちる確率

不動産担保ローンは、金融機関やノンバンクが独自の基準で審査しているため、審査に落ちる確率や審査通過率などは公開されていません。

ただ、一般的なカードローンや住宅ローン・マイカーローンなどの審査難易度を見れば、不動産担保ローンの審査難易度がおおよそ判断できます。

下記の表を見ると、不動産担保ローンの審査難易度は住宅ローンよりも低く、マイカーローンよりは高く厳しいことがわかります。

ローンの種類	審査通過難易度	理由
不動産担保ローン	★★★	担保価値があれば信用度が低くても融資が受けられる。 金利が高い不動産担保ローンほど審査通過率は高くなる
カードローン	★★	金利が高いカードローンの場合、審査通過率は40％前後
マイカーローン	★	自動車を担保にした場合の審査通過率は高め
住宅ローン	★★★★	返済期間が長く長期返済のリスクも高いため審査難易度はもっとも高い

また、担保に設定されている抵当権の状況や担保価値、信用情報に記録されている内容別で審査通過の可能性もまとめました。

もっとも審査通過率が高いのは「一番抵当を設定できる担保がある人」「他社借入がなく信用情報に問題がない人」です。

一方、抵当権が二番抵当になっていたり他社借入額が年収比で多いなどマイナス要素が多くなると、審査に落ちる確率も高くなるでしょう。

	不動産担保ローンの抵当権	担保価値	信用情報	他社借入	審査通過の可能性 （MAX★10個）
パターンA	一番抵当	◎	◎	◎ （借入なし）	★★★★★★★★★★
パターンB	二番抵当	◎	◎	〇 （年収の10％程度）	★★★★★★★★
パターンC	二番抵当	〇	△ （延滞履歴あり）	△ （年収の20％程度）	★★★★★
パターンD	三番抵当	▲	▲ （滞納や債務整理履歴あり）	▲ （年収の35％程度）	★★

不動産担保ローンの審査基準とは？

不動産担保ローンの審査に通過するためのポイントは次の3点です。

特に返済能力と土地の評価については重視される項目ですので、詳しい内容はおさえておきましょう。

返済する能力はあるか

審査でもっとも重視されるのが「返済能力」つまり返済の確実性です。

返済能力が高いと、不動産の評価額が低くても審査通過できる可能性があります。一方、不動産の評価額が高くても、返済能力が低いと審査に落ちることもあるのです。

返済能力が下記の要素で判断されることが多く、特に返済比率は重要な要素といえます。

ただ、返済比率を考えるときは「すべてのローンが対象になる」という点に注意しなければいけません。住宅ローンやマイカーローン・カードローンなどを利用している場合は、すべてのローン返済額に不動産担保ローンの返済をプラスした返済比率を考えなければいけません。

たとえば、年収500万円の例で考えてみましょう。

下記の場合だと、不動産担保ローンを借りようとしている時点で返済比率はすでに40％に達していることがわかります。さらに不動産担保ローンを利用すると、返済比率は50％を超えリスクも高くなるため審査通過は難しくなるでしょう。

年収500万円のケース

	年間返済額	返済比率
住宅ローン	100万円	20％
マイカーローン	50万円	10％
カードローン	50万円	10％
合計	200万円	40％

土地部分の評価

土地部分の評価も、審査基準の重要な要素の一つです。土地の評価が高いと審査通過率はアップします。

不動産担保ローンにおける土地部分の評価額は「相場（路線価✕1.2倍）の6割程度」です。金融機関の担保評価の目安や計算根拠などは一切公開されていませんが、いくら借りられるかは競売価格が参考になります。

ローン契約者が返済不能になり土地が競売にかけられたときの相場は、おおよそ「実勢価格の60％程度」です。したがって不動産担保ローンで融資を受けられる金額の上限は、おおよそ相場の60％程度が限界と考えるべきでしょう。

ただし、さきほどの「不動産担保ローンの本審査に落ちる確率」でもご紹介したとおり、実際の審査では抵当権の順番や本人の返済能力が大きく関係してきます。そのため融資額は土地相場価格×60％よりも、さらに低くなるのが一般的です。

審査を受けるときは、評価額以外のマイナス要素をできるだけ考えておくようにしましょう。

地価の情報については国土交通省の公式サイトも参考になります。

建物部分の評価

建物部分の評価も審査では重視されます。

ただし、建物は土地とは違い一定の年数が経過すると評価額が0円になるため注意が必要です。

建物部分の評価は「どれだけ長持ちするか？＝耐用年数」「どれだけ壊れにくいか？＝構造」で決まります。

コンクリート造りは木造より燃えにくく、木は腐ってもコンクリートは腐らず長持ちします。さらに、鉄筋などでしっかり造ってある建物ほど倒壊しにくいわけです。

審査では、建物の耐火性能と強度をもとに建物評価額や耐用年数を踏まえて評価額が決められます。ただ、単価や耐用年数はあくまでも目安でしかありません。

実際には、立地や周囲の環境などの要素が多面的に評価されるため、次のような建物だと融資限度額が下がるかもしれません。

建物の耐用年数などについては、国税庁公式サイトも参考になります。

構造・用途	細目	耐用年数
木造・合成樹脂造のもの	住宅用、店舗用	22年
木骨モルタル造のもの	住宅用、店舗用	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	住宅用	47年

不動産担保ローンの審査に通過する方法

不動産担保ローンの審査は、土地の評価額や返済能力に左右されるなど厳しい一面もありますが、次の3点を意識すれば審査通過率アップが期待できます。

対象エリアに含まれる金融機関を選ぶ

審査通過率を上げたいなら、不動産がある地域の金融機関を選ぶようにしましょう。

なぜなら、不動産担保ローンの審査では「現地調査」が必須になるケースがあるからです。金融機関によっては不動産の調査が複数回行われることもあるため、営業エリア外の不動産は敬遠されます。

ネット専業銀行は全国から申し込めるため、一見対象エリアは関係がないように見えますが、ネット専業銀行にも全国に調査拠点があります。

金融機関のなかには、不動産担保ローンの申込条件に「営業エリア内に担保があること」と指定しているケースもあります。

金融機関は審査時だけではなく、抵当権を設定した不動産を常に管理する必要があるため、不動産がある地域の金融機関を利用したほうが審査では有利になるのです。

事業計画と返済計画を作りこむ

事業計画や返済計画表の提出を求められた場合は、綿密に書類を作りこむようにしましょう。

事業計画とは、事業を進めていくうえでの計画書のようなものです。一般的には5年計画で「売上」「利益」などを算出し、目標達成までの具体的なアクションを記載します。

返済計画には、現在返済中のローン返済額も考慮に入れ、返済に必要なお金を用意する計画や完済計画を記載します。

個人事業主や法人が不動産担保ローンに申し込んだ場合は、上記の書類を求められることが多いため事前に準備しておくと良いでしょう。

可能な限り別の返済は事前に済ませる

可能な限り、別のローン返済を済ませておくことも大切なポイントです。

不動産担保ローンで返済比率が重視される点は「不動産担保ローンの審査基準とは？」でもお伝えした通りです。返済比率と審査通過率は反比例します。審査通過率を上げたいなら、少しでも他社返済を進め返済比率を下げておきましょう。

特に金利が高い消費者金融カードローンやクレジットカードのリボ払いなどは、先に返済したほうが有利になります。なぜなら、金利が高いローンほど返済負担が重く、貸し倒れリスクも高いからです。

不動産担保ローンの審査から契約の流れ

申込時には、審査から契約までの流れも理解しておきましょう。

審査で見られるポイントや契約までに必要な期間を理解していないと、資金繰りに間に合わないこともあるため注意が必要です。

申込と仮審査

不動産担保ローンに申し込むと、はじめに仮審査が実施されます。不動産担保ローンにおける申込と仮審査は同時に進みますが、仮審査で審査通過できるかどうか決まるといっても過言ではありません。

特に仮審査時に行われる信用情報の調査は重要なポイントです。

他社ローンの滞納や自己破産の記録などの異動情報があると、不動産担保価値が高くても審査通過は難しいでしょう。

仮審査では不動産登記の内容も確認されます。登記簿謄本はインターネットでも閲覧できるため、現地調査の前にWebサイトから抵当権の状況などがチェックされます。

本人情報（住所氏名、生年月日）や事業内容や年商なども仮審査の審査項目の一つです。最近の金融機関はAIを活用した自動審査システムを導入していることも多く、審査結果が出るとすぐにメールや郵送で結果が届きます。

面談と本申込

仮審査に通過すると面談と本申込に進みます。

「本申込」とは、正式に融資を申し込む手続きのことで、契約書類に記入もここで完結します。必要書類と一緒に署名捺印した契約書類を金融機関に提出し、あとは本審査を待つ流れです。

ちなみに、本申込と契約は郵送やオンラインでやり取りするケースがほとんどですが、手続き途中で金融機関の担当者と面談が必要になることがあります。申込内容に関して聞き取り調査が必要な事項があると面談の連絡が来るため、早めに対応するようにしましょう。

面談を断ってしまうと審査保留となるため注意してください。

不動産調査と本審査

次に不動産調査と本審査の段階へと進みます。

不動産調査では、金融機関の審査担当が現地を訪問し、写真撮影をしたり敷地内に入って調査したりします。ただし、建物を見るときは外観だけで建物内に入ることはありません。もし建物を他人に貸している場合は、余計なトラブルにならないよう入居者へ事前に伝えておくとよいでしょう。

不動産調査が終わると、本審査へと進みます。本審査は最終確認がメインで、もう一度審査をやり直すということではありません。

本審査では、申込内容と提出書類の整合性もチェックされます。「本人情報に間違いはないか？」「申告通りの収入があるか？」など厳密に審査され、もし虚偽の申込が発覚すると審査に落ちることもあり得ます。

ちなみに。下記はりそな銀行のフリーローン（有担保型）で必要となる書類の一覧です。必要書類に収入証明書や納税証明、決算報告書などが含まれることから、本審査では数多くのチェック項目があることがわかります。

りそな銀行のフリーローン（有担保型）の必要書類

本人確認書類	運転免許証や健康保険証 住民票印鑑証明書
収入証明書	源泉徴収票や住民税決定通知書 確定申告書 決算報告書や納税証明書（法人の場合）
納税確認書類	固定資産税納税証明書 申告所得税納税証明書
他社ローンの利用証明	借入中ローンの返済予定表
連帯保証人や担保に関する書類	連帯保証人の本人確認書類 印鑑証明書
資金使途がわかる資料	売買契約書や重要事項説明書など

契約の締結と融資

本審査の次は、いよいよ契約締結と融資に移ります。

ここまでで必要書類や申込書・契約書などは提出していますので、契約締結時に申込者がする手続きはほぼありません。一方、金融機関側は法務局で担保設定などの手続きを行いますが、金融機関から委託された司法書士などが処理するため任せておけばよいでしょう。

すべての契約手続きが完了すると、融資額が振り込まれて完了となります。

不動産担保ローンの審査に関連する質問

不動産担保ローンの審査に関する「よくある質問」にもお答えしていきたいと思います。

不動産担保ローンの審査期間は？

不動産担保ローンの審査期間は早くて3日、銀行によっては2～3週間かかるケースがほとんどです。

	必要日数	備考
申込～受付完了まで	1～3日	土日祝は金融機関の受付ができないため
仮審査	1～3日	平日の日中なら1日で申込と仮審査が完了することも多い
本審査※担保調査を含む	3日～3週間程度	現地訪問がなければ3日程度で本審査が完了する
契約	1日程度	本審査完了次第、契約は完了

ちなみに、銀行や信用金庫などの金融機関では審査に1～2週間かかることが多く、ノンバンクでは早ければ即日、長くて1週間以内には結果が出ます。急ぎで融資を受けたいなら、ノンバンクを検討したほうがいいでしょう。

不動産担保ローンの返済負担率は？

不動産担保ローンの理想的な返済負担率は、おおよそ年収の30％以内で、年収が600万円の方なら返済額が年間200万円を超えると審査通過は難しいでしょう。

返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合を示したものです。

返済負担率を計算するときは、次の点に注意してください。不動産担保ローンの借入予定額だけではなく、すでに借りているローンも考慮に入れることが大切なポイントです。

• 年収を計算する場合は税込年収で計算する
• ローン返済額はマイカーローンや住宅ローン、クレジットカードキャッシング返済額などすべての返済を考慮に入れる

本審査は何を調べている？

本審査では、仮審査でチェック済みの内容と提出書類との整合性を調べます。どちらかと言えば事務的な審査手続きになるため、それほど時間はかかりません。

ただ不動産の本審査では不動産の現地調査が行われる場合があるため、仮審査後でも1～2週間程度必要です。

仮審査を通過した人が本審査で審査落ちとなるケースは少ないですが、「虚偽申込」や「本審査までに返済滞納をした」といったことがあると、最終段階で審査落ちになることもあります。

審査に通らない理由を調べる方法はある？

審査に落ちた理由を金融機関に聞いても教えてはもらえません。金融機関では、不動産担保ローンなどの融資を断る（謝絶と表現します）場合、審査に落ちた理由は説明しないことになっています。

ただ信用情報機関に登録されている内容は自分でも調べられます。信用情報機関の本人開示のサービスを利用して延滞履歴や債務整理の履歴が残っていたら、その情報が原因かもしれません。

まとめ

不動産担保ローンの審査に通らない場合は、「土地の評価が低い」「返済能力が乏しい」「信用情報に傷がある」のどれかを疑ってみましょう。

返済能力や信用情報の改善はすぐには難しいですが、土地の評価は金融機関やノンバンクによって変わります。銀行よりもノンバンクのほうが評価額が高いケースもあるため、1社で審査落ちしても別の金融機関で審査通過できるかもしれません。

ただし、短期間で何社も申し込むのは危険です。「多重申込」と思われないように、6ヵ月以内に申し込むのは、2～3社に留めるようにしましょう。