不動産担保ローンが借りられるおすすめの銀行は？金利や用途制限は？

不動産を担保にすることで、高額かつ低金利の融資が受けられる「不動産担保ローン」。

中でも銀行が提供するローンは、金利の安さや信頼性の高さに定評があります。

今回は、銀行が扱う不動産担保ローンの仕組みや金利の相場、審査通過のコツや利用時の注意点を詳しく解説します。

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銀行で借りられる不動産担保ローンとは？

銀行が提供する不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保にすることで、比較的低金利かつ高額な融資が受けられるのが特徴です。

無担保ローンに比べて審査は厳格ですが、その分、返済条件や金利面で優遇されやすいというメリットがあります。

銀行の不動産担保ローン｜基本的な仕組み

銀行の不動産担保ローンでは、担保となる不動産の詳細情報(所在地、登記内容、面積など)を提出し、銀行がその価値を査定します。

土地の路線価や建物の築年数、構造、立地などをもとに担保評価が行われ、査定結果が出るまでにはおおよそ1～2週間かかるのが一般的です。

査定の結果、不動産の「担保価格」が算出され、これを基準に融資額の上限が決定されます。

ただし、実際に貸し出される金額は、借入希望者の信用力や資金使途によって増減するため、査定額通り融資が受けられるわけではありません。

逆に、収益力の高い法人などの場合は、担保価格を超える融資が認められるケースもあります。

金利は変動型で年1～3％前後、固定型で年3～6％程度が一般的です。

返済期間は3年〜30年の長期返済も可能で、返済方式は毎月の元利均等返済や元金均等返済が一般的です。

銀行の不動産担保ローン｜審査基準

銀行の不動産担保ローンでは、担保となる不動産の評価だけでなく、申込者の信用力や資金使途の妥当性が総合的に審査されます。

特に銀行では、貸倒リスクを重視しているため、単に担保があるだけでは融資は実行されません。

法人の場合、審査のポイントは「企業の財務状況」「業績安定性」「資金使途の明確さ」です。

加えて、代表者の信用情報や事業計画の実現可能性も確認されるでしょう。一方、個人の場合は、年収や勤続年数、既存の借入状況、信用情報(CICなどの情報)をもとに審査が行われます。

銀行の不動産担保ローンの用途

不動産担保ローンの用途は、個人や法人によって異なり、利用先の銀行によってもルールが違ってきます。

今回は、個人向けと法人向けに分けて、どのような資金ニーズに対応できるのかを具体的に見ていきましょう。

個人向け｜生活資金、納税資金、借り換えなど

個人が銀行の不動産担保ローンを利用する場合、メガバンクや地方銀行では、基本的に「投資用不動産の取得」や「医院開業に伴う不動産購入」など、資金使途が明確でないと審査に通らないケースがほとんどです。

生活費や納税資金といった、自由な用途には対応していないことが多いため注意しましょう。

一方、ネット銀行が提供する不動産担保ローンでは、個人向けに資金使途の自由度が高いプランを用意している場合があります。

金利が低く、返済期間も長めに設定できるため、生活資金や教育資金・ローンの借り換え資金など、柔軟な利用が可能です。

具体的な活用例としては以下のようなケースがあります。

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法人向け｜事業資金、運転資金など

法人が銀行の不動産担保ローンを利用する場合、事業運営に関わるさまざまな用途で活用できるでしょう。特に、設備投資や店舗・工場の新設など、初期費用が大きく投資回収に時間がかかるケースでは、長期で返済できる不動産担保ローンが最適でしょう。

法人向け不動産担保ローンの主な用途としては下記のようなものがあります。

銀行の不動産担保ローンは無担保ローンに比べて低金利

銀行の不動産担保ローンは、無担保ローンと比べて金利が低く抑えられています。

実際に、どれくらいの金利が適用されるのか、金利相場や金利が決まる仕組みについても見ていきましょう。

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不動産担保ローンVS無担保ローンの金利比較

不動産担保ローンでは、担保不動産の評価額や借入金額、返済期間に応じて金利が設定されます。

担保があることで貸し倒れリスクが低減されるため、無担保ローンよりも金利が低くなるのが一般的です。

例えば、楽天銀行の不動産担保ローンの金利は年1.64％～10.4％とされており、同行の無担保カードローンの金利(年1.9％～14.5％)と比較しても、明確な差があります。

まとまった金額を長期で借りる場合には、毎月の返済額が抑えられる銀行の不動産担保ローンがおすすめです。

担保があると金利が下がる理由

不動産担保があることで金利が下がるのは、銀行にとっての信用リスクが大幅に低減されるためです。

返済が滞っても、担保物件を処分して資金を回収できるため、銀行は安心して融資を実行できます。

銀行内部の審査においても、担保付き融資は貸倒引当金の積み増しが不要になるなど、与信コストが抑えられるメリットがあります。

収益不動産を担保にする場合は、家賃収入が返済原資となる点も加味され、さらなる金利優遇が受けられるかもしれません。

銀行の不動産担保ローンを利用するメリット

不動産担保ローンには、他のローンにはない魅力的なメリットがいくつかあります。

特に銀行が提供する不動産担保ローンは、金利が低く返済期間も柔軟に設定できるため、返済負担が軽いというメリットがあります。

低金利、長期返済で借りられる

不動産担保ローンの大きなメリットは、金利の低さと返済期間の長さです。

担保を差し出すことで銀行側のリスクが軽減され、無担保ローンよりも有利な条件で融資が受けられます。

例えば、1,000万円を金利年2.5％、返済期間が10年の不動産担保ローンで借りた場合、毎月の返済額は94,250円、総返済額は約1,131万円となります。

一方、無担保ローンで1,000万円を年9.0％、5年返済で借りた場合、毎月の返済は207,000円となり、総返済額は約1,242万円です。

	不動産担保ローン	無担保ローン
金利	年2.5％	年9.0%
借入額	1,000万円	1,000万円
返済期間	10年	5年
毎月返済額	94,250円	207,000円
総返済額	1,131万円	1,242万円
差額	–	＋111万円

毎月の返済額や総返済コストを考えると、低金利で長期返済可能、まとまった金額が借りられる不動産担保ローンがおすすめです。

資金使途が自由

銀行の不動産担保ローンは、扱う銀行や商品にもよりますが、生活資金から納税資金・借り換えなど、さまざまな目的で利用できます。

ただし、どんな目的でも使えるわけではない点には注意が必要です。

反社会的勢力に関わる活動や、仮想通貨・FXなどの投機目的には利用できず、事業性資金として借りる場合は資金使途を明確にしなければいけません。

「自由に使える」という点は、あくまで「明確で適正な使い道であること」を前提としたものであり、審査時には使途の内容も確認されることを理解しておく必要があります。

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銀行の不動産担保ローンを利用するデメリット

不動産担保ローンは、金利の低さや高額融資といったメリットがある一方で、利用にあたってはいくつかのデメリットも存在します。

審査や手続きに時間がかかる点や、担保を提供することによるリスク、加えて費用や書類の多さなど、無担保ローンにはない注意点があります。

審査に時間がかかる

不動産担保ローンの審査は、無担保ローンに比べて時間がかかります。

なぜなら、担保不動産の評価に物理的、法的な確認作業が必要になるためです。

現地調査や登記情報の確認、所有権・抵当権の有無のチェックなどに時間がかかるため、申込から審査結果が出るまでに約2～3週間は見ておきましょう。

メガバンクや地方銀行では、担保評価をグループ会社の不動産会社や鑑定士に外注することも多く、急ぎの依頼には対応できない場合があります。

一方で、ネット銀行の不動産担保ローンの場合は、1週間以内で査定結果が出る場合もあります。

ただし、査定のスピードが早いネット銀行でも、契約や登記といった法的手続きが必要なため、実際に融資が実行されるまでには1〜2週間程度は見ておきましょう。

担保不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンには、返済が長期間滞った場合に、担保として提供した不動産を失うリスクが伴います。

銀行は「抵当権の実行」によって、不動産を差し押さえ、競売や任意売却により債権を回収することが可能です。

メガバンクや地方銀行では、3〜6か月程度の延滞が続き、リスケ(返済条件の変更)などを試みても返済の見込みが立たないと判断された場合、最終的に担保の処分に踏み切ります。

「競売にかけるか？」「任意売却として第三者に売却するか？」は、銀行と債務者の協議によって決まります。

任意売却の方が高値で処分できる傾向がありますが、時間がかかるため、競売による回収が選ばれることも少なくありません。

一方で、ネット銀行の場合は、3ヵ月程度の延滞で催告書や督促状が届き、改善が見込めなければ迅速に競売の申し立てが行われるケースがほとんどです。

銀行では債務者との事前協議が省略されることが多く、より機械的に担保処分が進む点に注意が必要です。

金利以外に手数料がかかる

不動産担保ローンを利用する際には、金利とは別に、さまざまな手数料がかかる点にも注意が必要です。

例えば、下記のような手数料がかかります。

こうした費用は、融資金額に含めることも可能な場合がありますが、実質的な借入コストとして事前に把握しておくことが重要です。

必要書類が多い

不動産担保ローンでは、無担保ローンに比べて提出しなければならない書類が多く、準備にも時間がかかります。特に担保不動産に関する書類は複雑なため、事前にどのような書類が必要になるのか確認しておきましょう。

具体的には、登記簿謄本や固定資産税の納税通知書、売買契約書(購入資金の場合)、土地の権利証などが必要です。

これらは不動産の権利関係や評価の確認に用いられ、不備があると審査が停止または遅延することもあるため、不備なく提出しましょう。

さらに、法人の場合は決算書や事業計画書、個人の場合でも所得証明書や既存借入の明細など、金融機関によって追加書類が求められることがあります。

銀行の不動産担保ローンを利用した際の返済シミュレーション

不動産担保ローンは、融資額や金利、返済期間によって毎月の返済額や総返済額が大きく変動します。

今回は、オリックス銀行の返済シミュレーションを用いて、金利年2.5%、返済期間5年とした場合の融資額ごとの返済イメージを比較してみました。

不動産担保ローンでは、金利は同じでも借入額が増えると当然ながら毎月の返済額は増えます。

事業資金や借り換えに利用する際も、借り過ぎには注意し、必要最小限の借入にとどめましょう。

銀行の不動産担保ローンを利用する際は、複数の銀行で条件を比較しよう！

不動産担保ローンは、資金使途や返済条件の柔軟さ、金利面でのメリットが多い融資ですが、審査に時間がかかる点や、滞納した時に担保を失うリスクには注意が必要です。

また、銀行や商品ごとで資金使途や貸付条件が違うため、資金ニーズに合った融資先を見極めることが重要です。

銀行の不動産担保ローンを利用する際は、複数の条件を比較してみると良いでしょう。