不動産担保ローンは総量規制の対象外？担保が自宅だと総量規制の対象になるって本当？

不動産担保ローンは、基本的に総量規制の対象外となる融資ですが、自宅を担保に入れた場合は総量規制の対象になる場合があります。

今回は、不動産担保ローンの基本的な仕組みや種類、総量規制が適用される条件などについて詳しく解説します。

不動産担保ローンに申し込んでみたものの、「総量規制の対象と言われ、予定した金額が借りられない」といった事態を防ぐためにも、申込前には法律のルールなどをよく理解しておきましょう。

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不動産担保ローンとは土地や建物を担保に借りる融資商品

不動産担保ローンとは、土地や建物を担保にお金を借りるローンのことを指します。

銀行やノンバンクが提供しており、それぞれ特徴や条件が異なります。担保にできる不動産の種類や条件も幅広く、土地はもちろん別荘や事務所なども担保にできます。

ただし、自宅を担保にすると総量規制の対象になる場合もあるため、不動産担保ローンを利用する前には、仕組みや法律上のルールをしっかり理解しておくことが大切です。

貸主は銀行と貸金業者(ノンバンク)がある

不動産担保ローンは、おもに銀行と貸金業者(ノンバンク)が取り扱っており、それぞれ下記のような特徴や違いがあります。

不動産担保ローンを利用する際は、金利や融資条件・資金が必要なタイミングなど、自身の状況に応じて慎重に選択すると良いでしょう。

担保にできる不動産は土地や住宅など

不動産担保ローンでは、土地や建物など、さまざまな不動産を担保として設定できるようになっています。ただし、いくつか制限事項がある点は注意しましょう。

担保として利用する不動産は、所有権が登記されていることが必須条件で、共有名義の場合は全所有者の同意が必要です。

また、すでに担保権が設定されている物件や借地権付き物件、違法建築物件は担保として利用できない場合があります。(※ノンバンクは比較的柔軟に対応してくれる可能性あり)

特に農地を担保にする場合は、農地法に基づく許可が必要になるため、関連する法律も理解しておかなくてはいけません。

個人が自宅を担保にする場合は総量規制の対象になるので注意

不動産担保ローンを利用する場合、個人が自宅を担保にして融資を受ける場合に限っては、総量規制の対象になるため注意が必要です。

「総量規制」とは、貸金業法で定められた個人の借入に関する規制のことで、「貸金業者からの借入は年収の3分の1まで」と定められています。

具体的には、消費者金融や信販会社・クレジットカード会社など、貸金業法が適用される業者から融資を受ける場合に限り総量規制が適用されます。

一方で、住宅ローンや自動車ローン・不動産や有価証券を担保にした融資は、基本的には総量規制の対象外です。

ただし、個人が自宅を担保にして融資を受けるケースは別です。自宅は生活の基盤であり、法律では「個人生活を守る」という基本概念があるため、貸金業者からの借入に限り総量規制の対象となる場合があります。

これは、万が一返済が滞った際に自宅を失うことを防ぎ、借り手の生活を守るためです。

このルールを知らずに不動産担保ローンに申込むと、「必要な資金が借りられず、事業に支障が出る」といったことにもなりかねません。

ローンを利用する際は、諸条件や法律をしっかり理解しておきましょう。

そもそも総量規制とは？例外貸付・除外貸付とは？

総量規制は、個人の借入額が年収の3分の1を超えないよう制限するルールのことで、消費者を多重債務から守るために設けられた制度です。ただし、特定の条件下では「例外貸付」や「除外貸付」として、総量規制が適用されない場合があります。

それぞれの違いについて、詳しく見ていきましょう。

総量規制は貸金業法で定められた個人消費者の借入上限に関するルール

総量規制は、貸金業法によって定められた個人消費者の借入上限を制限するルールです。

総量規制では、年収の3分の1を超える借入を原則禁止しており、消費者が多額の借金を抱えて返済困難に陥ったり、多重債務が原因で自己破産に至ったりすることを防ぐ目的で導入されました。

参考：金融庁資料「貸金業法等改正の概要2頁参照」

ちなみに、総量規制のルールに違反して融資を行った場合、借り手に罰則は課されませんが、貸付を行った業者には業務停止命令や罰金などの行政処分が下される可能性があります。

さらに、総量規制に反する貸付契約は法律上無効となる可能性があり、借り手は元金の返済義務を免除されることもあります。

総量規制は、貸金業者を通じた融資のみに適用されるため、銀行融資や担保付き融資には適用されません。

例外貸付や除外貸付の意味

不動産担保ローンを利用するうえでは、総量規制の「例外貸付」と「除外貸付」の意味について理解しておく必要があります。

参考：日本貸金業協会公式サイト「総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります」

例外貸付と除外貸付の違いは、「年収の3分の1以内の借入に算入されるかどうか？」です。

例外貸付では、年収の3分の1以上の借入も可能ですが、借入額は「総量規制の借入額」として算入されてしまいます。

たとえば、年収が600万円の個人事業主が例外貸付で300万円を借りることは可能ですが、300万円を借りた時点で年収の3分の1を超えているため、新規で消費者金融カードローンなどの利用はできません。

銀行融資は総量規制の対象外

前述したとおり、銀行融資は総量規制の対象外です。

これは、銀行が貸金業法ではなく銀行法に基づいて運営されているためです。

銀行法では、融資先の返済能力を適切に判断する義務が明記されており、この基準に基づいて審査が行われます。

実際には年収の3分の1を超えた借入が難しいケースも多いですが、返済能力さえ問題がなければ年収の2分の1程度を融資する場合もあります。

銀行融資の原資は預金者から預かった「預金」であるため、絶対に貸し倒れを発生させないために厳格な審査が行われます。

そのため、銀行融資を検討する際は、自身の返済能力や資産状況を事前に確認し、審査通過条件を満たすかどうか自分でもよく確認しておくことが必要です。

事業性融資は総量規制の対象外

事業性融資は、総量規制の対象外となります。

事業性融資は、事業が生み出す利益を返済原資とするため、個人収入を基準とする総量規制とは別の考え方で融資がおこなわれます。

事業の成長や収益性を前提とした融資のため、個人の収入額に依存せず、事業の可能性が重視されて融資可否が判断されるのが特徴です。

ただし、自宅を担保に入れる場合には注意が必要です。総量規制では、生活の基盤である自宅を守る観点から、個人が自宅を担保にする行為を制限しています。

事業性融資であっても、自宅を担保とする場合には総量規制の対象となる場合があるため、不動産担保ローンを利用する際は諸条件を確認しておくことが必要です。

個人事業主への貸付は総量規制の例外貸付

個人事業主が融資を受ける場合は、原則「総量規制の例外貸付」として扱われます。

個人事業主への貸付は、事業が生み出す利益を返済原資としています。

個人消費や個人の収入が関係する消費者金融カードローンなどとは性質が異なるため、個人事業主への融資は別枠で考えられているのです。

ただし、事業融資の場合と同じく、自宅を担保とする融資は、生活の基盤を守る法律の理念から総量規制の対象になることがあります。この制限は、事業資金として利用する場合であっても例外ではありません。

法人が利用する不動産担保ローン｜総量規制に該当するケースとしないケース

法人が利用する不動産担保ローンは、いずれも総量規制には該当しません。法人融資は個人収入の多さではなく、事業の収益の大きさで融資額が決められるからです。

借入先や担保(自宅か自宅以外か)で、総量規制に該当するかどうかは下記の表を参考にしてください。

代表者の自宅以外の不動産を担保にする場合

代表者の自宅以外の不動産を担保にする場合は、総量規制に該当しません。

なぜなら、法人としての借入は、総量規制が適用される個人向け融資とは区別されるからです。

ただし、返済ができなくなった場合は、担保として差し出した不動産を手放すリスクがあることは覚えておきましょう。

また、希望額を融資してもらうためにも、担保にする不動産の評価額や市場価値なども事前に確認しておく必要があります。

代表者の自宅を担保にする場合

代表者の自宅を担保にした場合も、総量規制には該当しません。

なぜなら、総量規制は「個人の借入」に対して設けられたルールで、担保の種類を問わず法人融資には適用されないからです。

ただし、自宅を担保にして返済不能に陥った場合は、住む場所を失うリスクを負う点は覚えておきましょう。そのため、いくら総量規制対象外といっても、自宅を担保にした過剰な借入は慎むべきです。

個人事業主が利用する不動産担保ローン｜総量規制に該当するケースとしないケース

個人事業主が不動産担保ローンを利用する際は、「総量規制に該当するケース」と「しないケース」があります。  

たとえば、自宅以外の不動産を担保にする場合は総量規制の対象外ですが、自宅や自宅兼事務所を担保とする場合は対象となる場合があります。こちらも、わかりやすく表にまとめていますので参考にしてください。

自宅以外の不動産を担保にする場合

個人事業主が貸金業者から事業資金を借り、自宅以外の不動産を担保にする場合、総量規制には該当しません。(※貸金業者以外の銀行融資の場合も、総量規制の対象外)

これは、自宅以外を担保として借入をする行為が、総量規制の「除外貸付」に該当するためです。

また、個人事業主の借入は、返済原資が個人の収入ではなく事業から得られる利益となるため、総量規制とは別の考え方で融資がおこなわれます。

ただし、借入の際には、事業計画や収支計画・資金計画といった資料を提出し、返済能力を証明する必要があります。

自宅兼事務所を担保にする場合

自宅兼事務所を担保にして、貸金業者から事業融資を受ける場合は、総量規制の対象となります。(※貸金業者以外の銀行融資の場合は、総量規制の対象外)

これは、たとえ個人事業主としての借入であっても、自宅を担保に含めることが「生活基盤を脅かすリスクがある」と判断されるためです。

総量規制は、消費者保護を目的としており、生活の基盤である自宅を保護する観点から、このような借入にも制限がかかります。

ただし、事業計画などに基づく返済能力を超えない範囲であれば、「例外貸付」として年収の3分の1を超えて借入できることもあります。

自宅兼事務所を担保にすることで融資を受けた場合、返済が困難になった際には住む場所を失うリスクがあるため、申込時には慎重な検討が必要です。

自宅を担保にする場合

自宅を担保にして貸金業者から事業融資を受ける場合も、総量規制の対象となります。(※貸金業者以外の銀行融資の場合は、総量規制の対象外)

これは、前述した「自宅兼事務所を担保にした場合」と同じく、法律に「個人の生活の基盤を守るため」という概念があるためです。

ただし、事業計画などに基づき返済能力があると判断された場合は、「例外貸付」として年収の3分の1を超えて借入できることもあります。

自宅を担保にすることで高額融資を引き出すことは可能ですが、返済が困難になった場合には担保を失う可能性があります。住む場所を失うだけでなく、事業運営や生活全体に深刻な影響を及ぼす恐れがあるため、ローンの利用には慎重な判断が必要です。

個人が利用する不動産担保ローン｜総量規制に該当するケースとしないケース

個人が不動産担保ローンを利用する場合についても、詳しく見ていきましょう。

個人融資の場合は、「銀行からの融資は総量規制の対象外」、「貸金業者からの融資は自宅を担保にした場合のみ対象」と理解しておきましょう。

自宅以外の不動産を担保にする場合

自宅以外の不動産を担保にして貸金業者から融資を受ける場合は、総量規制には該当しません。これは、担保として不動産が設定されることで貸付側のリスクが低くなり、総量規制の「除外貸付」に該当すると規定されているためです。

一方で、銀行融資は担保が自宅かどうかに関わらず、総量規制には該当しません。

自宅を担保にする場合

自宅を担保にして貸金業者から融資を受ける場合は、総量規制の対象となります。これは、融資が返済不能に陥った際に、生活基盤である自宅を失うリスクが伴うためです。

総量規制は、借り手が過剰な借入で生活を破綻させないよう、また貸し手が無責任な融資を行わないようにするための重要なルールです。そのため、自宅を担保にして融資を受ける場合は、自身の年収と借入額のバランスを考えて、慎重に検討することが求められます。

不動産担保ローンを借りる際の注意点

不動産担保ローンは大きな資金を調達できる反面、利用する際にはさまざまな注意点があります。

「審査に時間がかかる」「担保価値が低い場合には融資額が減る」「返済計画を誤ると不動産を手放すリスクがある」など、さまざまなリスクを考えておかなくてはいけません。

不動産担保ローンは不動産の査定や調査に時間がかかる

不動産担保ローンの利用にあたっては、不動産の査定や調査に時間がかかる点を理解しておく必要があります。

貸金業者は、独自の手法で査定を行い、登記簿謄本や固定資産税評価証明書、不動産の図面などをもとに机上査定を実施します。

さらに、市場調査や実地調査もおこなわれ、これらの手続きが完了するまでに2週間～1ヵ月程度の時間を要するのが一般的です。

不動産に抵当権や借地権が設定されている場合は、権利関係の確認作業も行われます。査定には通常1～2週間かかりますが、場合によっては1ヵ月程度要することもあるため、融資を希望する場合は、余裕を持った手続きを心がけましょう。

担保にする不動産の価値が低いと融資を受けられない可能性もある

担保にする不動産の価値が低いと、融資を受けられない可能性があります。

通常、不動産担保ローンの融資可能額は、担保となる不動産の「市場価値×70～90%程度」です。しかし、地方の物件や流通性が低い不動産の場合、評価額は50～60%程度と下がるケースもあります。

なぜなら、不動産担保ローンの担保評価では、「市場価格の変動リスク」や「売却した場合に必ずしも市場価格で処分できるとは限らない」という点が考慮されるからです。特に地方の物件は買い手が見つかりにくく流通性が低いため、担保価値の評価が厳しくなる傾向があります。

不動産担保ローンを利用する場合は、自身が持つ不動産の価値をリサーチしておき、どれくらい評価されるのか事前に確認しておくことも重要です。

多額の借入になるので返済計画をきちんと立てる必要がある

不動産担保ローンは多額の借入が可能な一方で、その分返済計画をきちんと立てておく必要があります。

借入額が大きくなるほど、月々の返済額や金利負担も増加するため、これらを考慮せずに借入を行うと、収入の大半を返済に充てなければならない事態に陥るかもしれません。

収入だけでは返済が追いつかず、預金を使い果たしてしまうと、返済のために別の貸金業者から新たに借りる「自転車操業」に陥る危険性もあります。

返済ができなくなった場合は担保にした不動産を手放す必要がある

不動産担保ローンの返済が困難になった場合は、担保にした不動産を売却(競売と呼ばれる)し、その売却代金で債務を返済しなければいけません。

しかし、競売にかけられる不動産は、通常の市場価格よりも大幅に安い価格で取引されるのが一般的です。

競売物件の落札では、強制売却で急ぎの取引が行われるため、価格は市場価格の50～80%程度になるケースがほとんどです。

そのため、売却金額だけでは債務をすべてカバーできず、借り手が追加の負担を負う可能性もあります。

不動産担保ローンに関するよくある質問

最後に、不動産担保ローンを利用する場合によくある質問も見ていきましょう。

不動産担保ローンは総量規制の対象になりますか？

原則、不動産担保ローンは総量規制の対象外です。また、銀行の不動産担保ローンを利用する場合は、担保の種類に関係なく、総量規制の対象外となります。

ただし、貸金業者の不動産担保ローンを利用し、自宅を担保とする場合は例外で、総量規制の対象になるケースがあるため注意が必要です。貸金業者からの借入では「個人の生活基盤を損なわない」という法律の概念が適用されるため、総量規制の対象になってしまうのです。

不動産担保ローンは即日で借入できますか？

不動産担保ローンは、通常即日での借入はできません。

不動産を担保とする場合、貸金業者が担保物件の査定や調査を行う必要があるためです。審査結果が出るまでには通常1～2週間程度かかり、場合によっては1ヵ月以上かかる場合もあります。

ただし、近年では簡易評価システムを採用し、迅速に融資をおこなう貸金業者も増えています。

この場合、1～3営業日程度で借入が可能な場合もあります。しかし、簡易評価による融資は通常より借入可能額が少なくなることがあるため、利用の際には十分に条件を確認しておくことが大切です。

不動産担保ローンは必ず審査に通りますか？

不動産担保ローンの審査は、必ず通るとは限りません。

不動産の担保価値が十分でない場合、審査が否決される可能性があります。具体的には、築年数が大幅に経過している物件や、流通性が低い地方物件は評価が低くなる傾向があります。また、すでに他の融資で担保権が設定されている場合は、追加の担保余力がないと判断され、審査に影響するケースも多くなるでしょう。

不動産担保ローンまとめ

不動産担保ローンは、土地や建物を担保に高額な資金を調達できる便利な方法です。基本的には総量規制の対象外となる融資ですが、自宅を担保にする場合など、一部例外もあります。

また、担保物件の価値が融資額に影響するため、審査や査定に時間がかかる点には注意しなければいけません。

返済が困難になれば、担保物件を手放さざるを得ないリスクもあるため、事前に条件をしっかり確認し、自分に合った利用方法を慎重に検討することが大切です。