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数字が語る この市場の深層
賃貸オフィスビル市場
※月刊ベンチャー・リンクバックナンバー(2009年9月号)よりお届けいたします。

更新日:2009年12月02日

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 景気低迷下でオフィス需要も減退。空室率の上昇が続いている。果たして底打ちの時期はいつか? 地方の動向は都市に連動するのか? 市場の最新動向を探った。
 


空室率はさらに上昇

日本は2007年10月をピークに景気減速局面に入り、その後08年9月を境に金融危機と世界同時不況の荒波にのみ込まれた。これを契機に、日本の不動産への投資資金が急速に縮小。不動産ファンドや不動産事業における資金調達環境が大幅に悪化したこともあり、順調に成長を続けていた不動産投資市場は大きな調整局面に入った。

一方、好調な企業セクターに支えられ、全国的に見てもおおむね堅調に推移していた賃貸オフィスビル市場も、07年にはそれまで低下傾向にあった主要都市の空室率が上昇し始めた(グラフ1)。これを足元の動きに限ってみると、仙台市と福岡市の空室率上昇が急速なことが分かる(グラフ2)

 

表2

また、08年にはそれまで絶好調といわれた東京23区の空室率も上昇に転じ、賃料は下落に転じた(グラフ3)。東京ビルヂング協会の景況感は、03年やバブル崩壊時よりも悪く、観測史上最悪の数値となっている(グラフ4)

表3

 

表4

ニッセイ基礎研究所(東京都千代田区)の松村徹上席主任研究員は、「現時点で7%近い東京の空室率が、03年当時と同じ8%台半ばの水準に達するという市場関係者の見通しも現実味を帯びてきた。われわれは、東京都心3区(千代田区、港区、中央区)の賃料が11年まで下落すると予想している。空室率についてはこれに先行する傾向があるので、10年にピークとなる可能性はある」と語る。

仮に予測が当たったとしてもまだ早くて1〜2年先の話。一部に経済好転の兆しが見えるとはいえ、雇用環境の悪化が依然として続いており、目先はオフィス需要低迷が空室率上昇にさらに拍車をかける可能性が高い。

 

 

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